Το ακίνητο ήταν και είναι το πιο ασφαλές αποταμιευτικό καταφύγιο για τους Έλληνες, αν και τα τελευταία χρόνια φαίνεται ότι το ποσοστό ιδιοκατοίκησης, δηλαδή των κατοίκων της Ελλάδας που έχουν δικό τους σπίτι, έχει μειωθεί από το 80% που ήταν πριν 20 – 30 χρόνια, στο 70%. Μεγάλο μέρος της ελληνικής οικονομίας στηρίζεται στην ανέγερση, την χρήση και την φορολογία επί ακινήτων, στις αγοραπωλησίες, στην εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό για αγορά παντός είδους ακινήτων στην όμορφη Ελλάδα και στην επονομαζόμενη Golden Visa.
Πρόσφατα μέτρα που λαμβάνει η κυβέρνηση έχουν στόχο την διατήρηση της σταθερότητας στην αγορά γύρω από την ακίνητη ιδιοκτησία, αλλά και στην παροχή κινήτρων και ευκαιριών για απόκτηση κατοικίας σε εκείνους που δεν μπορούν να ανταπεξέλθουν στις υψηλές τιμές των ακινήτων, όπως έχουν τα τελευταία χρόνια διαμορφωθεί, εξ αιτίας κυρίως του έντονου αγοραστικού ενδιαφέροντος από ξένους επενδυτές ακινήτων σε κάθε γωνιά της Ελλάδας.
Στα μέτρα αυτά περιλαμβάνεται κατ’ αρχάς η διατήρηση για έναν ακόμα χρόνο, έως 31-12-2025, της αναστολής του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) στα νεόδμητα ακίνητα. Ο νόμος κανονικά προβλέπει ότι όποιος αγοράζει νεόδμητο ακίνητο, πρέπει να πληρώσει 24% ΦΠΑ στην τιμή του ακινήτου. Εάν αυτό εφαρμοζόταν σήμερα, πολύ απλά θα επικρατούσε χάος! Εάν ένα μέσο καινούριο διαμέρισμα 100 τ.μ. δύο υπνοδωματίων πωλείται σήμερα 450.000 ευρώ σε μία μέσης αξίας περιοχή, η εφαρμογή του ΦΠΑ 24% θα διαμόρφωνε την τελική του τιμή για τον αγοραστή στο ποσό των σχεδόν 560.000 ευρώ. Κάποιος που έχει μηνιαίο εισόδημα στην Ελλάδα 1.800 ευρώ και θεωρείται καλά αμειβόμενος, θα ήθελε δύο ζωές για να αποπληρώσει το στεγαστικό δάνειο για το παραπάνω διαμέρισμα. Ο ΦΠΑ στις νέες οικοδομές δεν ισχύει βεβαίως για όσους αγοράζουν την πρώτη τους κατοικία. Η παράταση αναστολής του ΦΠΑ στα νεόδμητα φαντάζει μονόδρομος και αυτό επέλεξε να κάνει η κυβέρνηση.
Επίσης, παρατείνεται η αναστολή στον φόρο υπεραξίας κατά την πώληση ενός ακινήτου. Αυτό σημαίνει ότι στην Ελλάδα θα συνεχίσει ο πωλητής ενός ακινήτου να μην πληρώνει φόρο για το κέρδος που αποκτά όταν πωλεί το ακίνητο σε τιμή μεγαλύτερη από αυτήν που το απέκτησε. Κανονικά, ο φόρος υπεραξίας είναι 15% επί του κέρδους στην πώληση, αφαιρουμένων των πρώτων 25.000 ευρώ. Ωστόσο, η επιβολή του φόρου υπεραξίας σήμερα θα διατάρασσε την κτηματαγορά, γι’ αυτό κρίθηκε απαραίτητη η συνέχιση της αναστολής του.
Ως κίνητρο για να προσφερθούν στην αγορά των ενοικιαζόμενων περισσότερα διαμερίσματα (κλειστά, ή σε βραχυχρόνια μίσθωση) θεωρείται το νέο μέτρο της απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια όσων ιδιοκτητών έχουν δηλώσει για τρία τουλάχιστον έτη στην εφορία το διαμέρισμά τους ως κλειστό, δηλαδή μη ενοικιαζόμενο, αλλά και όσων ιδιοκτητών τα προσέφεραν στην βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb, booking.com κλπ., εφόσον τώρα τα νοικιάσουν σε μακροχρόνιες μισθώσεις, δηλαδή με ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης τα τρία χρόνια. Υπό την προϋπόθεση ότι η νέα μακροχρόνια μίσθωση θα συναφθεί από 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως 31 Δεκεμβρίου 2025, ο εκμισθωτής, δηλαδή ο ιδιοκτήτης που τα νοικιάζει, δεν θα πληρώνει φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια, θα γλυτώνει δηλαδή φόρο 15% ή και παραπάνω για μία τριετία. Το μέτρο αφορά διαμερίσματα έως 120 τ.μ.
Σημαντική μείωση στο μισό του επιτοκίου δανεισμού για αγορά πρώτης κατοικίας προσφέρει το νέο πρόγραμμα Σπίτι Μου 2, που θα ισχύσει από τα μέσα περίπου Ιανουαρίου 2025. Αφορά σε όσους επιθυμούν να αποκτήσουν το πρώτο τους σπίτι, αιτούντες από 25 έως 50 ετών (ενώ το προηγούμενο πρόγραμμα είχε όριο τα 39 έτη). Η αξία του ακινήτου πρέπει να είναι έως 250.000 ευρώ και το χαμηλότοκο δάνειο μπορεί να είναι το 90% της αξίας αγοράς του ακινήτου. Η διάρκεια δανείου είναι τρία έως τριάντα έτη. Το έτος κατασκευής πρέπει να είναι έως το 2007 και η επιφάνεια του διαμερίσματος έως 150 τ.μ. Ως παράδειγμα αναφέρεται η αγορά ακινήτου 180.000 ευρώ, για την οποία ο αιτών θα λάβει δάνειο ποσό έως 162.000 ευρώ, ενώ θα πρέπει να βάλει 18.000 ευρώ δικά του χρήματα. Το επιτόκιο του δανείου θα είναι το μισό, σε σχέση με αυτό που δίνει η τραπεζική αγορά.
Τέλος, απαλλάσσονται από τον ετήσιο φόρο περιουσίας, δηλαδή τον ΕΝΦΙΑ, οι ιδιοκτήτες διατηρητέων κτηρίων αξίας έως 400.000 ευρώ. Αυτό αποτελεί κίνητρο για όσους επιθυμούν να ανακαινίσουν διατηρητέα ακίνητα. Σημειωτέον ότι η ελάχιστη αξία ακινήτου για Golden Visa διατηρητέων ακινήτων παραμένει στο χαμηλό ποσό των 250.000 ευρώ, ενώ για τα λοιπά ακίνητα το ελάχιστο ποσό για τους επενδυτές ακινήτων (Golden Visa) έχει διαμορφωθεί στις 400.000 και στις 800.000 ευρώ, αναλόγως την περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο.
*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος
είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
www.greekadvocate.eu
The post Μέτρα στήριξης της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα appeared first on ΝΕΟΣ ΚΟΣΜΟΣ.