Ενα ακίνητο (σπίτι, οικόπεδο, αγροτεμάχιο κ.ά.) που ανήκει εξ αδιαιρέτου σε πολλούς συνιδιοκτήτες, συνήθως συγγενείς μεταξύ τους, αποτελεί συχνότατη αιτία συγκρούσεων και πολυετών δικαστικών αντιδικιών στις περιπτώσεις που υπάρχει διαφωνία για τον τρόπο αξιοποίησης ή διάθεσής του.
Ειδικότερα, οι διαφωνίες έγκεινται:
¢ Ως προς τον τρόπο χρήσης του ακινήτου, όπου εκεί μετράει η πλειοψηφία του ιδιοκτησιακού ποσοστού κάθε συνιδιοκτήτη.
¢ Ως προς την πώληση, όταν ένας από τους συνιδιοκτήτες θέλει να πουληθεί το ακίνητο και οι υπόλοιποι συγκύριοι – συνιδιοκτήτες αρνούνται ή διαφωνούν ως προς το τίμημα.
¢ Ως προς την ανοικοδόμηση οικοπέδων είτε από τους συγκυρίους είτε με το σύστημα της αντιπαροχής.
¢ Ως προς την ανυπαρξία κατάλληλου κανονισμού πολυκατοικίας, που λείπει σε πολλές μικρές πολυκατοικίες.
Σημειώνεται πως ο νόμος προβλέπει ότι τη δικαστική διανομή του ακινήτου μπορεί να τη ζητήσει οποιοσδήποτε συγκύριος, όσο μικρό και αν είναι το εξ αδιαιρέτου ποσοστό του. Ομως για την ανοικοδόμηση με αντιπαροχή ή για την κατάρτιση κανονισμού στις πολυκατοικίες όπου δεν υπάρχει, χρειάζονται αυξημένα ποσοστά συνιδιοκτησίας για να κινηθεί δικαστική διαδικασία έγκρισής τους. «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια του προέδρου της ΠΟΜΙΔΑ δικηγόρου Στράτου Παραδιά παρουσιάζουν μέσα από 20 ερωτήσεις – απαντήσεις τις βασικές ρυθμίσεις που προβλέπει ο νόμος για τη λύση του «γόρδιου δεσμού» των προβλημάτων των διαφόρων ειδών συνιδιοκτησίας στα ακίνητα.
1 Τι δικαιώματα έχει ένας συνιδιοκτήτης εξ αδιαιρέτου κάποιου ακινήτου;
Κάθε συνιδιοκτήτης, ανεξάρτητα από το πόσο μικρό είναι το ιδιοκτησιακό του μερίδιο, έχει το απαράγραπτο δικαίωμα της δικαστικής διανομής του ακινήτου μεταξύ των συγκυρίων του.
2 Πώς γίνεται η διανομή ακινήτου;
Η διανομή είναι καταρχήν αυτούσια, εάν αυτό είναι δυνατόν και εάν επιτρέπεται από τους πολεοδομικούς και λοιπούς κανόνες. Αν δηλαδή, για παράδειγμα, ένα οικόπεδο ή αγροτεμάχιο μπορεί να διαχωριστεί με δικαστική απόφαση σε δύο ή περισσότερα άρτια και οικοδομήσιμα τμήματα, ή σε μια πολυώροφη οικοδομή μπορεί με δικαστική απόφαση να συστηθούν περισσότερες ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες που θα περιέλθουν στους διάφορους συνιδιοκτήτες. Αυτούσια διανομή διατάσσεται κι όταν η διανομή αφορά πολλά περιουσιακά στοιχεία, που μπορεί να διανεμηθούν στους συνιδιοκτήτες, είτε ατομικά είτε και κατά ομάδες.
3 Τι ισχύει αν είναι αδύνατη
η αυτούσια διανομή;
Στην περίπτωση αυτή, συνήθως το δικαστήριο διατάσσει την πώληση του ακινήτου με πλειστηριασμό και τη διανομή του χρηματικού ποσού που θα εισπραχθεί (εκπλειστηρίασμα), οπότε καθένας θα λάβει ποσό ανάλογο του εξ αδιαιρέτου ποσοστού του.
4 Αν ένας συνιδιοκτήτης
ζητήσει διανομή με πλειστηριασμό κι ένας άλλος αυτούσια διανομή;
Το δικαστήριο σε μια τέτοια περίπτωση είναι ελεύθερο κατά την κρίση του είτε να δεχθεί το αίτημα του ενάγοντος για πλειστηριασμό ή να δεχθεί το αίτημα κάποιου εκ των εναγομένων για αυτούσια διανομή.
5 Τι ισχύει όταν
οι συνιδιοκτήτες διαφωνούν για τον τρόπο χρήσης
του κοινού ακινήτου;
Ο νόμος προβλέπει ότι κάθε συνιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα χρήσης του ακινήτου εφόσον δεν παραβλάπτει τη σύγχρηση των άλλων, κάτι όμως πρακτικά ανέφικτο για τα περισσότερα ακίνητα. Γι΄ αυτό, η χρήση του κοινού ακινήτου καθορίζεται είτε με κοινή συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών είτε, εν διαφωνία τους, με απόφαση της πλειοψηφίας τους, υπολογιζόμενη με βάση τα ποσοστά συνιδιοκτησίας τους.
Η πλειοψηφία αυτή μπορεί να ασκήσει την τακτική διοίκηση και εκμετάλλευση του ακινήτου, σύμφωνα με τον οικονομικό του σκοπό. Αν δεν υπάρχει ούτε συμφωνία ούτε πλειοψηφία, καθένας από τους συνιδιοκτήτες μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο να καθορίσει τον τρόπο διοίκησης που είναι ο πλέον συμφέρων για όλους τους συνιδιοκτήτες, όπως επίσης και να ορίσει διαχειριστή του ακινήτου ή της περιουσίας.
6 Τι υποχρέωση έχει όποιος συνιδιοκτήτης χρησιμοποιεί αποκλειστικά το κοινό ακίνητο;
Σε περίπτωση αποκλειστικής χρήσης του κοινού πράγματος από έναν από τους κοινωνούς, οι υπόλοιποι δικαιούνται να απαιτήσουν από αυτόν αποζημίωση ανάλογη προς το ποσοστό του δικαιώματός τους, μερίδια από το όφελος (καρποί και γενικότερα ωφελήματα) που αυτός αποκόμισε ή εξοικονόμησε, και το οποίο συνίσταται στην αξία τής, επιπλέον της ιδανικής μερίδας, χρήσης του κοινού πράγματος.
7 Τι ισχύει σε περίπτωση διαφωνίας ως προς την πώληση συνιδιόκτητου ακινήτου;
Κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί να πουλήσει το μερίδιό του ξεχωριστά, καθορίζοντας ο ίδιος το τίμημα που ζητάει. Αν όμως εκ του λόγου αυτού είναι αδύνατη η πώληση, καθένας συνιδιοκτήτης, ή και περισσότεροι μαζί, μπορεί να ασκήσει στο Μονομελές Πρωτοδικείο του τόπου του ακινήτου αγωγή διανομής του εναντίον αυτών που διαφωνούν.
8 Τι ισχύει αν η πλειοψηφία συνιδιοκτητών οικοπέδου θέλει να το δώσει με αντιπαροχή;
Συγκύριοι τουλάχιστον κατά 65 εκατοστά οικοπέδου ή γηπέδου που μπορεί να οικοδομηθεί, σύμφωνα με τον νόμο, έχουν δικαίωμα να ζητήσουν δικαστικώς να επιτραπεί η οικοδόμησή του κατά το σύστημα της αντιπαροχής.
9 Την αντιπαροχή μπορεί να την αναλάβει και ένας από τους συνιδιοκτήτες;
Ναι. Αυτό μάλιστα μπορεί να διευκολύνει τη δικαστική έγκρισή της.
10 Αν στο οικόπεδο υπάρχει οικοδομή, πότε επιτρέπεται η ανοικοδόμηση;
Η ανοικοδόμηση επιτρέπεται εφόσον η οικοδομή αυτή έχει νόμιμα χαρακτηριστεί ως κατεδαφιστέα, ως επικίνδυνη ή ως ετοιμόρροπη ή εφόσον, λόγω παλαιότητας ή σημαντικών ζημιών, η διατήρησή της είναι για όλους τους συγκύριους ασύμφορη. Το ίδιο ισχύει αν η διατήρηση της υφιστάμενης οικοδομής είναι ασύμφορη, επειδή δεν εξαντλεί τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης.
11 Επιτρέπεται η συμπληρωματική ανοικοδόμηση;
Αν είναι δυνατή και συμφέρουσα η συμπληρωματική ανοικοδόμηση έως την εξάντληση του συντελεστή δόμησης, μπορεί να ζητηθεί από το δικαστήριο, υπό τους ίδιους όρους.
12 Ποιο είναι το αρμόδιο να αποφασίσει δικαστήριο;
Αρμόδιο να αποφασίσει για όλα τα παραπάνω θέματα είναι και εδώ το Μονομελές Πρωτοδικείο στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο.
13 Από ποιους ασκείται
η αγωγή;
Η αγωγή ασκείται από τους συγκυρίους που ζητούν την άδεια για οικοδόμηση και απευθύνεται προς όλους τους λοιπούς συγκυρίους. Η επίδοσή της σ’ αυτούς γίνεται τουλάχιστον 60 ημέρες πριν από τη δικάσιμο.
14 Τι ειδική προδικασία προβλέπει ο νόμος πριν από την κατάθεση της αγωγής;
Πριν από την κατάθεση της αγωγής οι συγκύριοι που ζητούν την άδεια για οικοδόμηση καταθέτουν σε συμβολαιογράφο της έδρας του αρμόδιου δικαστηρίου τα εξής στοιχεία:
α) Σχέδιο της προτεινόμενης εργολαβικής σύμβασης και της συγγραφής υποχρεώσεων, με προσύμφωνο για τη μεταβίβαση ποσοστών εξ αδιαιρέτου του ακινήτου και των αντίστοιχων χωριστών ιδιοκτησιών στον εργολάβο που πρόκειται να αναλάβει την οικοδόμηση με αντιπαροχή ή στους τρίτους που αυτός θα υποδείξει.
β) Σχέδιο της πράξης σύστασης χωριστής κατ’ ορόφους και διαμερίσματα ιδιοκτησίας, με περιγραφή των ιδιοκτησιών που θα δημιουργηθούν και μνεία αυτών που θα περιέλθουν στον κάθε συνιδιοκτήτη και εκείνων που θα μεταβιβαστούν στον εργολάβο ή στους τρίτους που αυτός θα υποδείξει.
γ) Σχέδιο κανονισμού των σχέσεων των συνιδιοκτητών.
δ) Τα αναγκαία κατασκευαστικά σχεδιαγράμματα, ιδίως τοπογραφικό, πρόσοψης και κάτοψης κάθε ορόφου από το υπόγειο έως το δώμα.
ε) Σχέδιο του πίνακα κατανομής των ποσοστών εξ αδιαιρέτου του κοινού ακινήτου στις χωριστές ιδιοκτησίες που θα δημιουργηθούν με την οικοδόμηση, με μνεία της αναλογίας κοινόχρηστων δαπανών που θα βαρύνει κάθε χωριστή ιδιοκτησία.
στ) Εκθεση σχετικά με την αξία κάθε ιδιοκτησίας που θα περιέλθει στους συγκυρίους, συνολικά και για κάθε συγκύριο χωριστά, καθώς και την τρέχουσα στη συγκεκριμένη περιοχή ποσοστιαία αντιπαροχή.
ζ) Πιστοποιητικό ιδιοκτησίας και βαρών του ακινήτου.
η) Συμβολαιογραφική δήλωση του εργολάβου που πρόκειται να αναλάβει την οικοδόμηση ότι δέχεται να οικοδομήσει το ακίνητο με την αντιπαροχή και τους όρους γενικά που περιέχονται στο εργολαβικό, στη συγγραφή υποχρεώσεων και στα λοιπά προαναφερόμενα έγγραφα και σχεδιαγράμματα.
15 Τι άλλο ισχύει για τα προαναφερόμενα έγγραφα;
Πρέπει να είναι υπογεγραμμένα από όλους τους συγκυρίους που ζητούν την οικοδόμηση ή από πληρεξούσιό τους διορισμένο με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Αντίγραφα όλων των εγγράφων και σχεδιαγραμμάτων που έχουν κατατεθεί στον συμβολαιογράφο έχει το δικαίωμα να πάρει οποιοσδήποτε συγκύριος.
16 Τι δικαιώματα έχουν οι συνιδιοκτήτες που ανήκουν στη μειοψηφία;
Οποιοσδήποτε από τους συγκυρίους που περιλαμβάνονται στη μειοψηφία δικαιούται να προτείνει διάφορη λύση από αυτή που προτείνει η πλειοψηφία, καταθέτοντας στον ίδιο συμβολαιογράφο, τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από τη δικάσιμο, τα αναγκαία σχέδια συμβάσεων, έγγραφα και σχεδιαγράμματα, συντεταγμένα και υπογεγραμμένα. Επίσης κάθε συγκύριος που περιλαμβάνεται στη μειοψηφία δικαιούται, με δήλωσή του ενώπιον του ίδιου συμβολαιογράφου, τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από τη δικάσιμο, να προτείνει τη μεταβίβαση στους ενάγοντες του ιδανικού μεριδίου του ή σε οποιονδήποτε τρίτο που οι ενάγοντες υποδεικνύουν, έναντι του τιμήματος που θα καθορίσει το δικαστήριο.
17 Σε πόσο χρονικό διάστημα πρέπει να καταρτιστεί η σύμβαση εργολαβίας;
Μέσα σε διάστημα τριών μηνών αφότου η δικαστική απόφαση καταστεί αμετάκλητη. Αν δεν καταρτιστεί στο διάστημα αυτό για λόγους που αφορούν το πρόσωπο του εργολάβου, οι συνιδιοκτήτες που έχουν την πλειοψηφία δικαιούνται μέσα σε νέα πεντάμηνη προθεσμία, που αρχίζει αφότου εκδηλώθηκε ρητή άρνηση ή αφότου επήλθε θάνατος ή πτώχευση του εργολάβου, οπωσδήποτε όμως από τη λήξη του πρώτου τριμήνου, να καταρτίσουν αυτοί πια τις συμβάσεις και πράξεις που αναφέρονται με άλλον εργολάβο.
18 Τι ισχύει σε περίπτωση ασυμφωνίας των συγκυρίων;
Σε περίπτωση ασυμφωνίας των συγκυρίων αυτών ως προς το πρόσωπο ή την καταλληλότητα του προτεινόμενου άλλου εργολάβου, αποφασίζει, ύστερα από αίτηση οποιουδήποτε από αυτούς τους συγκυρίους, η οποία υποβάλλεται μέσα στην προθεσμία του πενταμήνου. Η κατάρτιση της παραπάνω σύμβασης εργολαβίας γίνεται μέσα σε προθεσμία τριάντα ημερών από την έκδοση της απόφασης των ασφαλιστικών μέτρων. Αν περάσουν όλες οι προθεσμίες, η δικαστική απόφαση παύει να ισχύει.
19 Πώς μπορεί να καταρτιστεί κανονισμός πολυκατοικίας όπου δεν υπάρχει;
Στην περίπτωση αυτή, όπου υπάρχει δηλαδή σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας αλλά δεν υπάρχει κανονισμός, η πλειοψηφία τουλάχιστον 60% των συγκυρίων δικαιούται να ζητήσει δικαστικώς, κατά ανάλογη εφαρμογή των διατάξεων των προηγούμενων άρθρων, να καταρτιστεί κανονισμός πολυκατοικίας, εφόσον είναι αναγκαίος για τον καθορισμό των σχέσεων των συνιδιοκτητών.
20 Πώς μπορεί να συμπληρωθεί κανονισμός πολυκατοικίας όταν έχει σοβαρές ελλείψεις;
Κατά τον ίδιο τρόπο και με πλειοψηφία τουλάχιστον 65% των συγκυρίων μπορεί να επιτραπεί η συμπλήρωση ή και η τροποποίηση του κανονισμού, όπου εμφανίζει ελλείψεις που εμποδίζουν τη λειτουργία της συνιδιοκτησίας ή τη χρήση των χωριστών ιδιοκτησιών σύμφωνα με τον προορισμό του ακινήτου.