Δεν παραξένεψε κανέναν η νέα μελέτη του Κέντρου Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών, που διαπιστώνει ότι οι Ξένες Άμεσες Επενδύσεις (ΞΑΕ), διοχετεύονται με όλο και μεγαλύτερο ζήλο στα ακίνητα στην Ελλάδα. Είναι άλλωστε κάτι που φαίνεται με γυμνό μάτι, τόσο στους δρόμους της πρωτεύουσας, όσο και στα σχεδόν απλησίαστα από τους ντόπιους ελληνικά νησιά και δημοφιλή θέρετρα.
Διαμερίσματα και πολυκατοικίες ολόκληρες, παλιά τουριστικά και εμπορικά ακίνητα, αγοράζονται από επενδυτικά κεφάλαια, που μαντεύεις εύκολα ότι είναι ξένα, αν και δεν το διατυμπανίζουν – ιδίως όταν πρόκειται για ισραηλινά συμφέροντα. Μετατρέπονται σε μπουτίκ ξενοδοχεία, συγκροτήματα κατοικιών βραχυχρόνιας ή «μεσοπρόθεσμης» μίσθωσης, είτε απλώς κάθονται, σαν αβγά που κλωσάει μια αόρατη επενδύτρια κότα, περιμένοντας την κατάλληλη στιγμή για την επόμενη κίνηση.
Η χρυσή βίζα και τα προγράμματα non-dom – που προσφέρουν φοροελαφρύνσεις σε πολίτες της αλλοδαπής που μεταφέρουν τη φορολογική τους έδρα στην Ελλάδα, εφόσον πραγματοποιήσουν «επενδύσεις» (π.χ. αγορές ακινήτων) των 500.000 ευρώ, ανεβάζουν το στάτους της Ελλάδας στους χάρτες «μετανάστευσης πλουσίων». Όμως, όσο και αν η Ελλάδα πλασάρεται ως «παράδεισος» για εκατομμυριούχους του εξωτερικού, από διεθνείς οίκους που απευθύνονται σε άτομα με πολύ υψηλά εισοδήματα (high networth individuals), το κέρδος για την εγχώρια οικονομία είναι αμφίβολο.
Ο χάρτης της «διεθνούς μετανάστευσης των εκατομμυριούχων» – πηγή henleyglobal.com
Εκατομμυριούχοι «ζουν τον μύθο τους» στην Ελλάδα
Για παράδειγμα σε σχετική λίστα του οίκου Henley and Partners, που διαχειρίζεται προγράμματα χρυσής βίζας, real estate και non-dom, η Ελλάδα φιγουράρει στην πρώτη δεκάδα των δημοφιλέστερων χωρών για τα μεταναστευτικά πουλιά με παχυλά πορτοφόλια. Το 2024 εκτιμάται ότι ήρθαν στη χώρα μας περίπου 1.200 επιπλέον εκατομμυριούχοι, τοποθετώντας μας στην 8η θέση – μεταξύ Ελβετίας και Πορτογαλίας.
Aντίστοιχα, δημοσίευμα του Βloomberg, καλεί τους διεθνείς επενδυτές να μεταναστεύσουν σε χώρες που κανουν «συμφέρουσες προσφορές» για απόκτηση άδειας διαμονής, προσφέροντας φοροαπαλλαγές: Τη Μάλτα, την Ελλάδα, την Ιταλία, το Ντουμπάι ή το νησί Ναούρου της Μικρονησίας.
Όταν η Ελλάδα όταν διαφημίζεται ως ηλιόλουστος φορο-παράδεισος για εκατομμυριούχους, δεν είναι απαραίτητα κολακευτικό. Για την ιστορία, το μικροσκοπικό Ναούρου, είναι γνωστό ως «νησί-χωματερή» ή «νησί της απελπισίας». Αφού εξάντλησε τους φυσικούς του πόρους και χρεοκόπησε, μετατράπηκε σε υπαίθρια φυλακή για πρόσφυγες, αιτούντες άσυλο στην Αυστραλία, που διαβιούν σε τρισάθλιες συνθήκες και σε πλυντήριο μαύρου χρήματος για τη διεθνή μαφία. Δεν το λες και παράδειγμα προς μίμηση.
πηγή: ΚΕΠΕ
Σε ακίνητα η μία στις τρεις ξένες άμεσες επενδύσεις
Το ενδιαφέρον στην έρευνα του ΚΕΠΕ είναι ότι παρουσιάζει ανάγλυφα, με τη γλώσσα των αριθμών, πώς γιγαντώθηκαν οι Ξένες Άμεσες Επενδύσεις στα ακίνητα, σε βάθος δεκαετίας, υπερσκελίζοντας κατά πολύ τις όποιες παραγωγικές επενδύσεις.
Το 2013, μεσούσης της οικονομικής κρίσης, οι ΞΑΕ σε ακίνητα ήταν μόλις το 7,4% του συνόλου. Το 2018 είχαν εκτοξευθεί στο 33,5% και το 2023 είχαν πλέον αγγίξει το 45% (real estate και ιδιωτικές αγοραπωλησίες).
Στο ενιάμηνο του 2024 – με βάση τα προσωρινά στοιχεία της ΤτΕ, οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα έσπασαν κάθε ρεκόρ, ως ποσοστό επί του συνόλου των ΞΑΕ, φτάνοντας το 62%.
Συμφωνία-μαμούθ
Η αναλογία αναμένεται να αλλάξει όταν υπολογιστούν και τα στοιχεία του τελευταίου τριμήνου, που περιλαμβάνουν μέρος του «χρυσού deal» για την εξαγορά της ΤΕΡΝΑ Ενεργειακής από τη Masdar, την κρατική εταιρεία ενέργειας των Αραβικών εμιράτων – με εκτιμώμενο τίμημα μαμούθ 2,4 δισ ευρώ (και επιχειρηματική αξία 3,2 δισ. στο χρηματιστήριο).
Ακόμα όμως και η mega-συμφωνία ΤΕΡΝΑ-Masdar, δεν αντιστρέφει τη γενική εικόνα. Οι ξένες επενδύσεις εξακολουθούν να διοχετεύονται πρωτίστως στα ακίνητα, δευτερευόντως σε εξαγορές υφιστάμενων επιχειρήσεων, ενώ ένα πολύ μικρό ποσοστό αφορά τη διεύρυνση της παραγωγικής βάσης της οικονομίας. Για παράδειγμα το 2023 οι λεγόμενες greenfield επενδύσεις – που αφορούν την εγκατάσταση νέων επιχειρήσεων ή την επέκταση άλλων, ήταν μόλις το 22% των ΞΑΕ το 2023.
Οι ΞΑΕ ως ποσοστό του ΑΕΠ
Η συγκέντρωση των ΞΑΕ στα ακίνητα δεν έτυχε, πέτυχε – τουλάχιστον για όσους ωφελούνται από τη μετατροπή της Ελλάδας σε Eλντοράντο των realtors. Η έρευνα του ΚΕΠΕ καταγράφει την ιστορική εξέλιξη των ΞΑΕ ως ποσοστό του ΑΕΠ, πριν και μετά τη δημοσιονομική κρίση. Από μια περίοδο οριακά αρνητικών ή χαμηλών επιδόσεων (2000-2005), εμφάνισαν στη συνέχεια ανοδική τάση, που ανακόπηκε από τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008-2009, και ξεκίνησαν να παίρνουν τα πάνω τους από το 2015.
Το 2018 ο λόγος καθαρές ΞΑΕ προς ΑΕΠ έφτασε το 1,88%, υπερβαίνοντας τον μέσο όρο της ΕΕ (0,98), ενώ το 2021 υποχώρησε ελαφρά. Το 2022 οι ΞΑΕ σκαρφάλωσαν στο 3,63% του ΑΕΠ, ενώ παρά την υποχώρησή τους το 2023 (1,93%) εξακολουθούν να υπερβαίνουν τον ευρωπαϊκό μέσο όρο και τον μέσο όρο του ΟΟΣΑ.
Το γεγονός ότι τα υποτιθέμενα χρόνια της ευμάρειας – όπως τα θεωρούμε πλέον σήμερα – οι ΞΑΕ ήταν ελάχιστες ως ποσοστό του ΑΕΠ, δεν είναι απαραίτητα αρνητικό. Ας μην ξεχνάμε ότι την περίοδο πριν την κρίση οι επενδύσεις στην ελληνική οικονομία (ακαθάριστος σχηματισμός παγίου κεφαλαίου) ανέρχονταν κατά μέσο όρο στο 25% του ΑΕΠ, όταν ακόμα και σήμερα δεν ξεπερνάνε το 15%, και παραμένουν οι χαμηλότερες στην ΕΕ. Επιπλέον το ίδιο το ΑΕΠ ήταν σημαντικά υψηλότερο, αφού ακόμα και σήμερα υπολείπεται σχεδόν κατά 16% σε σύγκριση με το 2007.
Ο παράγοντας golden visa
H ανάλυση του ΚΕΠΕ συνδέει την τάση συγκέντρωσης των ΞΑΕ σε ακίνητα με την έναρξη του προγράμματος χορήγησης «χρυσής βίζας» (golden visa), το οποίο αύξησε το επενδυτικό ενδιαφέρον από υπηκόους τρίτων χωρών στην Ελλάδα.
Η τάση αυτή έγινε πιο εμφανής τη χρονιά που πέρασε. Οι αλλαγές στη χρυσή βίζα, με αύξηση του ορίου αγοράς ακινήτων στα 800.000 ευρώ (για Αττική, Θεσσαλονίκη και μεγάλα νησιά) και η αυστηροποίηση των κανόνων για τα Airbnb – έκαναν πολλούς ενδιαφερόμενους να τρέχουν για να προλάβουν να «κλειδώσουν» τις επενδύσεις τους πριν εκπνεύσουν οι προθεσμίες.
Το ερώτημα είναι τι θα γίνει όταν ο πυρετός του real estate ξεφουσκώσει από την πλευρά των ξένων επενδυτών και επακόλουθα «βουλιάξει» η κύρια συνιστώσα των ΞΑΕ.