Η ύπαρξη περισσότερης πολεοδομημένης γης προκειμένου να μετριαστούν οι αντιδράσεις είναι πλέον το ζητούμενο για την κυβέρνηση μετά τη δημοσίευση του Προεδρικού Διατάγματος, που αλλάζει τα όρια σε πάνω από 10.000 οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων.
Η ζημιά έχει γίνει. Κι είναι ξεκάθαρο, σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, πως από εδώ και πέρα τίποτα δεν θα είναι το ίδιο. Γιατί; Επειδή το ΠΔ (είτε διότι μεσολάβησαν εκλογές, είτε διότι δεν είχε προετοιμαστεί σωστά, είτε για… χίλιους άλλους λόγους) άργησε να κατατεθεί. Ετσι, δεν υπάρχει πλέον ο απαιτούμενος χρόνος για έναν συνολικό επανασχεδιασμό, μιας και είναι υπαρκτός ο κίνδυνος να χαθούν χρήματα από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, με συνέπεια να κινδυνεύει όλο το πρόγραμμα πολεοδομικών μεταρρυθμίσεων του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Αλλωστε, αν δεν είναι τόσο μεγάλο το πρόβλημα, όπως ισχυρίζονται από την κυβέρνηση, που αποκρούει επίμονα την κατηγορία ότι «οικόπεδα θα γίνουν χωράφια» (βλέπε «ΤΑ ΝΕΑ» / φύλλο 30 Απριλίου 2025), τότε δεν θα υπήρχε λόγος να τοποθετηθεί για το θέμα ο ίδιος ο Πρωθυπουργός και να φτιάχνεται εκ νέου συμπληρωματική μεταβατική νομοθετική ρύθμιση που αναμένεται στα μέσα Ιουνίου. Επιπλέον, δεν θα επικρατούσε αναβρασμός στις τοπικές κοινωνίες, ενώ δεν θα είχαν προκληθεί αναταράξεις και στο εσωτερικό της ΝΔ.
Η παρέμβαση Μητσοτάκη
Με την κατάσταση να θυμίζει μπλεγμένο κουβάρι, ο Πρωθυπουργός (σε πρόσφατη συνέντευξή του) άνοιξε δημόσια το θέμα της τροποποίησης του άρθρου 24 του Συντάγματος (εκείνου που καθορίζει τι είναι δάσος και τι όχι), συσχετίζοντας αυτή την πρόταση με τις ανάγκες του πολεοδομικού σχεδιασμού και κυρίως την επέκταση υφιστάμενων οικισμών ανάλογα με τον πληθυσμό τους.
Δύσκολη η κατηγοριοποίηση
Στην ίδια συνέντευξη, ο Κυριάκος Μητσοτάκης ανέφερε, μεταξύ άλλων, πως αλλιώς θα πρέπει να αντιμετωπίζουμε έναν οικισμό 2.000 κατοίκων και αλλιώς ένα χωριό 300 κατοίκων.
Ωστόσο, σύμφωνα με πηγές από το ΥΠΕΝ, η κατηγοριοποίηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων δεν είναι κάτι εύκολο, αφού υπάρχουν πολλοί μικροί οικισμοί που τον χειμώνα ερημώνουν και το καλοκαίρι πλημμυρίζουν από τουρίστες. Και γι’ αυτό, ο σχεδιασμός θα πρέπει να γίνει σε συνδυασμό και με το Ειδικό Χωροταξικό για τον Τουρισμό.
Η κορυφή του παγόβουνου
Τυπικά το μεγάλο «αγκάθι» – σε αυτή τη χρονική στιγμή – είναι η ζώνη Γ. Πρόκειται για τη ζώνη που αναπτύχθηκε μετά το 1983 και η οποία δεν περιλαμβάνεται στο ΠΔ, διότι με βάση το σκεπτικό του ΣτΕ δεν συνιστούσε επιτρεπόμενη οριοθέτηση αλλά ανεπίτρεπτη επέκταση ορίων των οικισμών. Με απλά λόγια, δεν συμπεριλαμβάνονται στα όρια των οικισμών οι περιοχές που είχαν εντάξει οι νομάρχες, παρότι που πολλές από αυτές έχουν στο μεταξύ δομηθεί.
Στην πραγματικότητα, όμως, κατά τις ίδιες πηγές, με βάση τα όσα προβλέπονται από το ΠΔ, ακόμη και στις ζώνες που είναι στο εντός σχεδίου τμήμα των οικισμών (δηλαδή οι ζώνες Α, Β και Β1) οι όροι δόμησής τους θα είναι δυσμενέστεροι από ό,τι ισχύει σήμερα και σε ό,τι αφορά την αρτιότητα (για τα ακίνητα που δημιουργήθηκαν παλαιότερα), αλλά και σε ό,τι αφορά την οικοδομησιμότητα (λόγω της ύπαρξης ή μη προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο).
Η μετατροπή των εντός σχεδίου
Στη ζώνη Γ, με βάση τα όσα προβλέπονται, εντός σχεδίου ιδιοκτησίες θα μετατραπούν σε ιδιοκτησίες εκτός σχεδίου, συνεπώς άνευ οικοδομησιμότητας, με αποτέλεσμα την απαξίωσή τους.
Τι σημαίνει αυτό πρακτικά; Ελλειψη πολεοδομημένης γης. Και μάλιστα σε μια εποχή που η αξία της γης έχει εκτιναχθεί. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να γίνει μια επισήμανση: τα μέτρα δεν αφορούν μόνο ερημωμένα χωριά αλλά και τουριστικές περιοχές, όπου οι τιμές οικοπέδων-φιλέτων τίθενται σε αμφισβήτηση.
Ενδεικτικό είναι το γεγονός, πως ενώ τα μέτρα που προβλέπονται από το ΠΔ θα εφαρμοστούν ύστερα από 2-3 χρόνια, πολλές – αν όχι οι περισσότερες – από αυτές τις ιδιοκτησίες, σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν καλά την κτηματαγορά, έχουν ήδη χάσει το 90% της αξίας τους.
Το νέο άρθρο 24 και οι χάρτες
Ενα ακόμη πρόβλημα που δημιουργείται με τη… μεταφορά της ζώνης Γ εκτός των ορίων των οικισμών, έχει να κάνει με τους δασικούς χάρτες, μιας και εκ των πραγμάτων θα πρέπει να γίνει εκ νέου σύνταξη των δασικών χαρτών.
Στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος έρχεται πλέον ένα άλλο άρθρο 24 (αυτή τη φορά του ν. 3889/2020) που αφορά τα όρια των οικισμών που χαρακτηρίζονται στον υπό ανάρτηση δασικό χάρτη ως δασικές.
Αυτές οι δασικές εκτάσεις, σήμερα έχουν εξαιρεθεί από τους δασικούς χάρτες (σ.σ.: τα περίφημα μαύρα περιγράμματα) και τώρα πρέπει να γίνει επαναπροσδιορισμός της κατάστασης, με νέες γνωμοδοτήσεις των δασαρχείων και με ό,τι αυτό συνεπάγεται για την οικοδόμηση των ακινήτων σε αυτήν τη ζώνη. Για τον λόγο αυτό, στο ΥΠΕΝ υπάρχει ήδη σχέδιο διατάγματος, όπως συζητήθηκε σε πρόσφατη ημερίδα, τον περασμένο Απρίλιο, παρουσία δεκάδων μελετητών.
Πολεοδομημένη γη
Οπως προαναφέρθηκε, το ζητούμενο πλέον είναι να υπάρξει περισσότερη πολεοδομημένη γη. Προς την κατεύθυνση αυτή, πολεοδομικά εργαλεία υπάρχουν μιας και υπάρχει ήδη από το ’14 ο σχετικός νόμος (σ.σ.: 4280/14), ο οποίος προβλέπει και την ιδιωτική πολεοδόμηση.
Οπως έχει αποδειχθεί στην πράξη, οι Δήμοι δεν έχουν – στην πλειονότητά τους – την ικανότητα να εντάξουν περιοχές σε ρυμοτομικό σχέδιο. Μάλιστα, υπάρχουν περιοχές, που έχουν περάσει πάνω από 20 χρόνια(!) και ακόμη να ολοκληρωθεί η διαδικασία, οπότε, όπως λένε πηγές που γνωρίζουν καλά την κτηματαγορά, ανοίγει ο δρόμος για ιδιωτική πολεοδόμηση από μεγάλα funds και για όσους άλλους έχουν την οικονομική δυνατότητα να ανταπεξέλθουν σε ένα τέτοιο εγχείρημα.