Η αύξηση των τιμών αγοράς στα νέα ακίνητα έχει στρέψει τα τελευταία χρόνια πολλούς αγοραστές – που δεν έχουν τη δυνατότητα να αγοράσουν καινούργια σπίτια – στην αγορά παλιών κατοικιών που χτίστηκαν – κυρίως – τις δεκαετίες του ’60 και του ’70.
Αυτή η κατηγορία των σπιτιών έχει μπει στο «στόχαστρο» πολλών αγοραστών, εξαιτίας – και – της μεγάλης ζήτησης που υπάρχει για στεγαστικά προγράμματα, όπως είναι για παράδειγμα το «Σπίτι μου ΙΙ», όπου η επιλέξιμη αξία του ακινήτου φθάνει τα 250.000 ευρώ. Ετσι, πολλοί είναι αυτοί που επιλέγουν να αγοράσουν ένα πολύ παλιό σπίτι και στη συνέχεια να το ανακαινίσουν προκειμένου να γίνει κατοικήσιμο.
Ομως, πριν οι ενδιαφερόμενοι προχωρήσουν σε οποιαδήποτε κίνηση, είναι πολύ σημαντικό να ελεγχθεί η στατική επάρκεια αυτών των κτιρίων, μιας και η Ελλάδα είναι μια χώρα με έντονη σεισμική δραστηριότητα. Επιπλέον, ο έλεγχος αυτός πρέπει να γίνει προκειμένου να μη διατεθούν άσκοπα οικονομικοί πόροι για την ανακαίνιση ενός κτιρίου που μπορεί να είναι στατικά ακατάλληλο.
Οι υποψήφιοι αγοραστές, προκειμένου να είναι σίγουροι πως το κτίριο για το οποίο ενδιαφέρονται είναι ασφαλές και αντέχει σε ανακαινίσεις ή οποιαδήποτε άλλη επέμβαση, θα πρέπει να απευθυνθούν σε πολιτικό μηχανικό, ο οποίος, εξετάζοντας την τήρηση των ειδικών κανονισμών που καθορίζουν τον βαθμό ασφαλείας και αντοχής σε ζημιές, θα τους ενημερώσει για τις απαιτούμενες παρεμβάσεις.
«ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 6+1 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις απαιτούμενες πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες, προκειμένου να μην κινδυνεύουν και να… κοιμούνται με το κεφάλι τους ήσυχο.
1) Τι πρέπει να ελεγχθεί στα σπίτια;
n Ρωγμές στα δοκάρια και στα υποστυλώματα. Οταν πέφτουν σοβάδες, ελέγχεται μήπως από κάτω υπάρχουν ρωγμές. Εάν δεν υπάρχουν, τότε τις περισσότερες φορές δεν υπάρχει και πρόβλημα.
n Προσεκτική εξέταση στους χώρους πάνω από τις πόρτες και τα παράθυρα.
n Ιδιαίτερη προσοχή στα χωρίσματα. Να διαπιστωθεί εάν είναι σωστές οι ενώσεις μεταξύ των κουφωμάτων και της κατασκευής και εάν έχουν αλλάξει κλίση οι γωνίες.
– Τα δοκάρια, προκειμένου να διαπιστωθεί εάν έχουν προκληθεί ρωγμές. Αν έχει υποστεί κάποια ζημιά το σπίτι, πρέπει ο ενδιαφερόμενος να απευθυνθεί αμέσως σε πολιτικό μηχανικό.
2) Πότε ένα κτίριο θεωρείται ασφαλές;
Οταν εξασφαλίζει άνετη και ασφαλή:
n Εργασία, κυκλοφορία και παραμονή όσων εργάζονται σε αυτό ή το επισκέπτονται ή κατοικούν σε τμήμα του.
n Γειτνίαση με κτίρια ή όμορα δομικά έργα καθώς και τους ενοίκους τους, από κινδύνους ζημιών που προέρχονται από αυτό κατά τη διάρκεια της κατασκευής ή της λειτουργίας του.
n Παραμονή ανθρώπων ή ζώων.
n Αποθήκευση ή τοποθέτηση πραγμάτων.
n Λειτουργία μηχανημάτων και εξοπλισμού.
n Διέλευση του κοινού από τους κοινόχρηστους ή ακάλυπτους χώρους που συνορεύουν.
n Στάθμευση ή κυκλοφορία οχημάτων στους κοινόχρηστους χώρους που συνορεύουν με αυτό και τους ακάλυπτους χώρους του οικοπέδου.
3) Τι πρέπει να προσεχτεί σε ένα κτίριο για την ασφαλή λειτουργία του;
n Το κτίριο και η εγκατάσταση που περιλαμβάνεται σ’ αυτό πρέπει να μην επηρεάζουν ή να επηρεάζονται από γειτονικά κτίρια ή δομικά έργα, δομικά στοιχεία ή εγκαταστάσεις. Οπως π.χ. να μην προσθέτουν ούτε να δέχονται φορτία από τα γειτονικά κτίρια ή δομικά έργα, να μην επηρεάζουν το έδαφος θεμελίωσης των γειτονικών κτιρίων ή δομικών έργων, ούτε να δέχονται από αυτά επιρροές τέτοιες ώστε να μεταβάλλουν τα τεχνικά χαρακτηριστικά του εδάφους θεμελίωσης κ.λπ.
n Το κτίριο ή δομικό έργο να μη δημιουργεί κατά τη λειτουργία του κίνδυνο για τη ζωή των πεζών που διέρχονται από τους κοινόχρηστους ή ακάλυπτους χώρους οι οποίοι συνορεύουν με αυτό και να μην παραβλάπτει την ασφάλεια των οχημάτων που σταθμεύουν ή κυκλοφορούν στους χώρους αυτούς.
n Η συνεχής συντήρηση του κτιρίου ή δομικού έργου, η οποία είναι υποχρεωτική για τους ιδιοκτήτες.
n Για την υλοποίηση των μέτρων αυτών να εφαρμόζονται οι ειδικοί κανονισμοί που ισχύουν, τόσο για τη μελέτη, όσο και για την κατασκευή.
4) Τι απαιτείται για την αντοχή του κτιρίου;
n Μπορεί να αναλάβει τα φορτία που προβλέπονται από τους γενικούς και ειδικούς κανονισμούς ανάλογα με τη χρήση του και να τα μεταβιβάζει ασφαλώς στο έδαφος με τον φέροντα οργανισμό.
n Δομικά στοιχεία που δεν ανήκουν στον φέροντα οργανισμό, αλλά επηρεάζονται από τη συμπεριφορά του κατά την ανάληψη φορτίων ή αναλαμβάνουν φορτία που προέρχονται από τη χρήση του κτιρίου ή δομικού έργου, πρέπει επίσης να μην επιβαρύνονται σε βαθμό που δυσχεραίνεται η λειτουργία του (παραμονή, εργασία κ.λπ.).
n Οι μελέτες και οι κατασκευές πρέπει να είναι σύμφωνες με τους ειδικούς κανονισμούς που ισχύουν για αυτές.
n Τα χρησιμοποιούμενα υλικά πρέπει να είναι κατάλληλα.
n Εκτός από τις φορτίσεις που προκύπτουν από τη συνήθη χρήση, τα κτίρια ή δομικά έργα πρέπει να αντέχουν και σε καταπονήσεις που επιβάλλονται από έκτακτα περιστατικά, όπως σεισμοί, πυρκαγιές, θεομηνίες κ.λπ.
n Σε περίπτωση ανέγερσης νέου κτιρίου πρέπει να τηρείται απόσταση από γειτονικά κτίρια (του ίδιου ή των όμορων οικοπέδων), τέτοια ώστε αυτό να μη δέχεται ή να μεταβιβάζει φορτία σε κτίρια που υπάρχουν ή που πρόκειται να ανεγερθούν.
n Ο κενός χώρος μεταξύ των κτιρίων αποτελεί σεισμικό αρμό και κατασκευάζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του αντισεισμικού κανονισμού.
n Σε περίπτωση καταπονήσεων από σεισμό εκτός από τη μεταβίβαση φορτίων, όπως προβλέπεται από τον αντισεισμικό κανονισμό, θα πρέπει ο φέρων οργανισμός να είναι ικανός να παραλάβει και τα φορτία που προέρχονται από μετακινήσεις του εδάφους θεμελίωσης.
n Η μελέτη της αντοχής των κτιρίων ή δομικών έργων, ο τρόπος κατασκευής των φερόντων και μη δομικών στοιχείων τους, το είδος και η ποιότητα των υλικών που χρησιμοποιούνται προσδιορίζονται από ειδικούς κανονισμούς, προδιαγραφές, πρότυπα ή τεχνικές οδηγίες που έχουν εκδοθεί ή εκδίδονται από αρμόδια όργανα ή φορείς ή, εφόσον δεν υπάρχουν, βασίζονται στην επιστημονική γνώση και εμπειρία των υπεύθυνων τεχνικών.
5) Τι ισχύει για τα αυθαίρετα που έχουν τακτοποιηθεί χωρίς στατική μελέτη;
Μέχρι το 2017, οι παλαιότεροι νόμοι περί τακτοποίησης αυθαιρέτων περιελάμβαναν μια απλή και κυρίως μακροσκοπική μέθοδο για τον έλεγχο της στατικής επάρκειας των αυθαίρετων κατασκευών από τον μηχανικό. Αυτό άλλαξε με τον ισχύοντα νόμο (σ.σ.: Ν. 4495/2017), ο οποίος καθιστά υπεύθυνο τον μηχανικό να προβεί σε μια σειρά από υποχρεωτικούς ελέγχους για τις αυθαίρετες κατασκευές.
6) Από τι εξαρτώνται οι έλεγχοι;
Οι έλεγχοι εξαρτώνται από τη χρονολογία κατασκευής του έργου και το είδος αυτού και προσδιορίζουν τις περιπτώσεις που χρειάζεται να γίνει αναλυτικός υπολογισμός της στατικής επάρκειας ενός κτιρίου.