Σε κομβικό σημείο βρίσκεται η ελληνική αγορά ακινήτων καθώς τα θετικά πρόσημα της προηγούμενης περιόδου φαίνεται να δίνουν σταδιακά τη θέση τους σε ενδείξεις επιβράδυνσης. Η Τράπεζα της Ελλάδος στην έκθεση για τη Νομισματική Πολιτική χτυπάει καμπανάκι καταγράφοντας μείωση της οικοδομικής και επενδυτικής δραστηριότητας.
Η τάση που αποτυπώνεται δείχνει να μην είναι συγκυριακή, καθώς αναδεικνύει χρόνιες παθογένειες στη χωροταξική και πολεοδομική πολιτική και την έλλειψη σαφών κανόνων.
Την ίδια ώρα η ζήτηση δεν μπορεί πλέον να παρακολουθήσει τον ρυθμό ανόδου των τιμών, εμφανίζοντας τα πρώτα δείγματα «κόπωσης», εξέλιξη η οποία εκτιμάται ότι θα αποτελέσει την απαρχή μιας διαδικασίας σταθεροποίησης, ενδεχομένως και διόρθωσης των τιμών, προκειμένου να αποκατασταθεί η ισορροπία στην αγορά.
Κατάρρευση
Τα πιο εντυπωσιακά και ταυτόχρονα ανησυχητικά στοιχεία αφορούν τη βουτιά της οικοδομικής δραστηριότητας. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, τον Μάρτιο του 2025 οι νέες άδειες οικοδομής κατοικιών παρουσίασαν μείωση 68% σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2024, ενώ ο όγκος νέας δόμησης συρρικνώθηκε κατά 63,4%. Στην Αττική, τα ποσοστά είναι εξίσου αποκαρδιωτικά: οι άδειες μειώθηκαν κατά 58%, η επιφάνεια κατά 55% και ο όγκος κατά 56%.
Ακόμη πιο καθοριστικό είναι το γεγονός ότι η πτώση δεν περιορίζεται σε έναν μήνα, αλλά αποτυπώνεται και στο α’ τρίμηνο του 2025 συνολικά. Η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει στο σύνολο της χώρας μείωση κατά 29,2% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, μείωση κατά 43,5% στην επιφάνεια και μείωση κατά 33,3% στον όγκο, σε σχέση με την περίοδο Ιανουαρίου – Μαρτίου 2024.
Αυτή η εξέλιξη συνδέεται άμεσα με την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ), η οποία δημιούργησε καθεστώς ανασφάλειας και ουσιαστικά πάγωσε επενδυτικές πρωτοβουλίες.
Ξένες επενδύσεις
Η εικόνα δεν είναι καλύτερη στο μέτωπο των ξένων άμεσων επενδύσεων στην αγορά ακινήτων. Η καθαρή εισροή επενδυτικών κεφαλαίων μειώθηκε το α’ τρίμηνο του 2025 κατά 31,4% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2024, από 520 εκατ. ευρώ σε μόλις 356,8 εκατ. ευρώ. Η πτώση αποδίδεται κυρίως σε δύο παράγοντες:
n Αναθεώρηση του προγράμματος Golden Visa, με την αύξηση των ελάχιστων ορίων επένδυσης στα 800.000 ευρώ σε περιοχές υψηλής ζήτησης, που αποθάρρυνε πολλούς ενδιαφερόμενους αγοραστές.
n Αβεβαιότητα όσον αφορά το πολεοδομικό καθεστώς και τις χρήσεις γης, ιδίως στις νησιωτικές και τουριστικές περιοχές.
Η Ελλάδα, ενώ διατηρεί τη φήμη της ως επενδυτικός προορισμός, δείχνει να μην αξιοποιεί το παράθυρο ευκαιρίας που προσφέρουν οι διεθνείς επενδυτικές ροές σε ακίνητα, κυρίως λόγω της γραφειοκρατίας και της αργής απονομής δικαιοσύνης.
Παρά την πτώση των επενδύσεων και της οικοδομής, οι τιμές κατοικιών εξακολουθούν να αυξάνονται, αν και με πιο ήπιο ρυθμό. Το α’ τρίμηνο του 2025 η ετήσια αύξηση των τιμών διαμερισμάτων διαμορφώθηκε στο 6,8%, έναντι 10,9% το προηγούμενο τρίμηνο και 13,9% κατά μέσο όρο το 2023. Το φαινόμενο οφείλεται κυρίως στο γεγονός ότι η προσφορά νέων κατοικιών έχει μειωθεί ενώ η ζήτηση, ιδίως για ενοικίαση, παραμένει ισχυρή λόγω των στεγαστικών αναγκών και του τουρισμού.
Η ΤτΕ προειδοποιεί ότι μια περαιτέρω άνοδος των τιμών των κατοικιών αναμένεται να οδηγήσει σε κόπωση της εγχώριας ζήτησης στις περιοχές εκείνες όπου οι αξίες υπερβαίνουν τα επίπεδα προσιτότητας για τα νοικοκυριά και όπου τα ακίνητα προς πώληση δεν ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις των υποψήφιων αγοραστών.
Επίσης προγράμματα ενίσχυσης των νοικοκυριών μέσω της επιδότησης δανείων ή μισθωμάτων, αν και είναι κοινωνικά προς τη σωστή κατεύθυνση, αυξάνουν περαιτέρω την ήδη υπερβάλλουσα ζήτηση και εφόσον δεν συνδυαστούν με δραστικές πρωτοβουλίες τόνωσης της προσφοράς ακινήτων, δεν μπορούν να δώσουν βιώσιμη λύση στο συνεχώς αυξανόμενο στεγαστικό ζήτημα της χώρας.
Μέτρα
Για την αποτελεσματική αντιμετώπιση του προβλήματος στην αγορά ακινήτων, αναλυτές εκτιμούν ότι απαιτείται ευρύτερος εθνικός στρατηγικός σχεδιασμός, που θα αποσκοπεί, μεταξύ άλλων, στην ενίσχυση της οικονομικής δραστηριότητας στην περιφέρεια και στην αποσυμφόρηση των μητροπολιτικών κέντρων, οδηγώντας σε μια ισόρροπη διασπορά της ζήτησης ακινήτων στο σύνολο της επικράτειας. Κεντρικοί άξονες του στρατηγικού σχεδιασμού θα πρέπει να είναι:
n Απλοποίηση των αδειοδοτήσεων και μείωση της γραφειοκρατίας.
n Θεσμική σταθερότητα στις χρήσεις γης και στο πολεοδομικό δίκαιο.
n Ανάπτυξη κατοικιών εκτός των περιοχών πίεσης, με κίνητρα για επενδύσεις στην περιφέρεια.
n Στήριξη της προσιτής κατοικίας, ώστε να καλυφθεί το κενό για τα νέα νοικοκυριά και τους οικονομικά ασθενέστερους.