Στην τελική ευθεία προς τη Διεθνή Έκθεση Θεσσαλονίκης, η κυβέρνηση κλειδώνει τις επόμενες ημέρες το πακέτο των μέτρων που θα παρουσιάσει ο Πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης με πρωταγωνιστές αυτά που θα μειώνουν τα φορολογικά βάρη που σηκώνει σήμερα η μεσαία τάξη.
Το οικονομικό επιτελείο δρομολογεί για το 2026 παρεμβάσεις όχι μόνο στην κλίμακα φορολόγησης των εισοδημάτων από μισθούς, συντάξεις και επιχειρηματική δραστηριότητα αλλά και στην κλίμακα φορολόγησης των ενοικίων με επικρατέστερο σενάριο την καθιέρωση ενός νέου ενδιάμεσου συντελεστή 25% στα εισοδήματα πάνω από 12.000 κι έως 35.000 ευρώ, ο οποίος θα μειώνει αισθητά την επιβάρυνση των φορολογούμενων με μεσαία εισοδήματα από ενοίκια.
Σήμερα, όσοι αποκτούν εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται από το πρώτο ευρώ. Για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ εφαρμόζεται συντελεστής 15%, ο οποίος αυξάνεται απότομα στο 35% για το τμήμα του εισοδήματος από 12.001 έως 35.000 ευρώ για να ανέβει στο 45% για ενοίκια από 35.001 ευρώ και πάνω.
Ενδιάμεσος συντελεστής 25%
Στο κυβερνητικό τραπέζι έχει πέσει η πρόταση να υπάρξει ένα ενδιάμεσο κλιμάκιο, με συντελεστή 25% στο τμήμα του εισοδήματος από 12.000 έως 35.000 ευρώ έτσι ώστε τα φορολογικά βάρη να κατανέμονται αναλογικότερα. Με βάση το σενάριο αυτό, τα εισοδήματα από ενοίκια θα φορολογούνται με συντελεστές 15%, 25%, 35% και 45%.
Στόχος των ελαφρύνσεων είναι να δοθούν κίνητρα σε ιδιοκτήτες προκειμένου να ανοίξουν και να ρίξουν στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης κλειστές κατοικίες, αλλά και να περιοριστεί το φαινόμενο της απόκρυψης από την Εφορία των πραγματικά αποκτούμενων εισοδημάτων από ενοίκια καθώς σύμφωνα με έρευνες η φορολογία των ακινήτων αποτελεί μια από τις βασικότερες εστίες πίσω από τη στεγαστική κρίση.
Μείωση φόρου
Σε περίπτωση που εφαρμοστεί ένας ενδιάμεσος συντελεστής 25% στην κλίμακα των ενοικίων και για το τμήμα του εισοδήματος από 12.000 ευρώ έως 20.000 ευρώ τότε η φορολογική ελάφρυνση για κάποιον που εισπράττει καθαρό εισόδημα από ενοίκια 15.000 ευρώ τον χρόνο ο φόρος «κουρεύεται» κατά 300 ευρώ από 2.850 ευρώ σήμερα σε 2.550 ευρώ. Ακόμη μεγαλύτερη θα είναι η φορολογική ελάφρυνση για όσους αποκτούν και δηλώνουν στην Εφορία υψηλότερα εισοδήματα από την εκμίσθωση των ακινήτων τους.
Οι αριθμοί
Σύμφωνα με τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία, περίπου 1,8 εκατ. φορολογούμενοι δηλώνουν εισοδήματα από ενοίκια που ξεπερνούν τα 8,5 δισ. ευρώ ετησίως. Επτά στους δέκα φορολογουμένους δηλώνουν έως 5.000 ευρώ και άλλο ένα 16% δηλώνει από 5.001 έως 10.000 ευρώ. Δηλαδή το 87% των ιδιοκτητών δηλώνει κάτω από 10.000 ευρώ ετήσιο εισόδημα από ακίνητα. Ενοίκια πάνω από 10.000 ευρώ και έως 20.000 ευρώ τον χρόνο δηλώνουν περίπου 160.000 φορολογούμενοι, δηλαδή λιγότεροι από 1 στους 10.
Σημειώνεται ότι σε φόρο εισοδήματος δεν υπάγεται το 100% του εισοδήματος από ενοίκια, αλλά το 95%, καθώς για κάθε ιδιοκτήτη εκμισθούμενου ακινήτου η ισχύουσα νομοθεσία προβλέπει αυτόματη έκπτωση ποσοστού 5% ως δαπάνη επισκευής και συντήρησης του ακινήτου. Μετά την υποχρεωτική πληρωμή των ενοικίων μέσω τραπεζών από την 1η Ιανουαρίου 2026 για να εξασφαλίσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων την έκπτωση του 5% θα πρέπει να λαμβάνουν τα ενοίκια στον τραπεζικό τους λογαριασμό.
Αρμόδιοι παράγοντες θεωρούν ότι με την προσθήκη ενός νέου ενδιάμεσου συντελεστή στην κλίμακα των ενοικίων, οι δηλώσεις με μεγαλύτερα εισοδήματα θα αυξηθούν και το δημοσιονομικό κόστος της ελάφρυνσης θα αντισταθμιστεί εν μέρει από την αποκάλυψη αδήλωτων μισθώσεων. Σύμφωνα με αρμόδιες πηγές, η εν λόγω ρύθμιση θα λειτουργήσει ως κίνητρο για τη διάθεση περισσότερων ακινήτων προς μίσθωση, ιδίως κλειστών κατοικιών.
ΠΑΚΕΤΟ ΜΕΤΡΩΝ: Νέα δεδομένα στις σχέσεις ιδιοκτητών – ενοικιαστών
Με τις τελικές αποφάσεις στον φορολογικό χάρτη των ενοικίων να αναμένονται στα τέλη του μήνα, σε τροχιά ενεργοποίησης βρίσκονται πρόσθετα μέτρα που αφορούν ιδιοκτήτες και ενοικιαστές ακινήτων οι σχέσεις των οποίων μπαίνουν πλέον σε νέα βάση.
Ειδικότερα, το πακέτο των μέτρων το οποίο θα ξετυλίγεται σταδιακά από τους επόμενους μήνες προβλέπει:
1.Επιστροφή ενός ενοικίου τον χρόνο. Μέχρι το τέλος Νοεμβρίου 948.000 νοικοκυριά θα λάβουν την επιδότηση του ενοικίου. Αυτόματα χωρίς αίτηση θα δουν στον τραπεζικό λογαριασμό τους ένα μηνιαίο μίσθωμα. Μόνο για φέτος, οι δικαιούχοι θα μπορούν να λάβουν επιστροφή ενός ενοικίου χωρίς την προϋπόθεση της πληρωμής των ενοικίων του 2024 μέσω τραπεζών.
Η ενίσχυση αντιστοιχεί στο 1/12 του συνολικού μισθώματος που καταβλήθηκε κατά το προηγούμενο έτος. Η επιστροφή μπορεί να φτάσει έως και το ποσό των 800 ευρώ ανά δικαιούχο, ποσό το οποίο προσαυξάνεται κατά 50 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο τέκνο.
Η ενίσχυση καλύπτει:
- Την κύρια κατοικία του ενοικιαστή.
- Φοιτητικές κατοικίες για κάθε τέκνο που σπουδάζει εκτός του τόπου μόνιμης κατοικίας.
Σε περίπτωση που υπήρξαν διαδοχικές μισθώσεις (π.χ. αλλαγή κατοικίας εντός του ίδιου έτους), η ενίσχυση υπολογίζεται στο άθροισμα όλων των καταβληθέντων μισθωμάτων για τις σχετικές κατοικίες.
Η ενίσχυση καταβάλλεται εφάπαξ έως το τέλος Νοεμβρίου κάθε έτους και ορίζεται ότι:
- Για την κύρια κατοικία ως τα 800 ευρώ ετησίως, προσαυξανόμενη κατά 50 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο τέκνο του υπόχρεου.
- Σε περίπτωση διακοπής της έγγαμης συμβίωσης, η προσαύξηση εφαρμόζεται για κάθε έναν από τους γονείς. Το μέτρο εφαρμόζεται αναλόγως για τα μέρη συμφώνου συμβίωσης.
- Για τη φοιτητική κατοικία η ενίσχυση ανέρχεται ως τα 800 ευρώ ετησίως για κάθε φοιτητή.
Οι δικαιούχοι
Δικαιούχοι της ενίσχυσης που χορηγείται για μίσθωση κύριας κατοικίας είναι όσοι σωρευτικά έχουν ετήσιο συνολικό οικογενειακό εισόδημα υπόχρεου, συζύγου ή μέρους συμφώνου συμβίωσης και εξαρτώμενων τέκνων, ανεξαρτήτως της πηγής προέλευσης, φορολογούμενο και απαλλασσόμενο, πραγματικό και τεκμαρτό, το οποίο ανέρχεται:
- έως 20.000 ευρώ για τον άγαμο,
- έως τις 28.000 ευρώ για τον έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης, προσαυξανόμενο κατά 4.000 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο τέκνο και
- έως τις 31.000 ευρώ για τις μονογονεϊκές οικογένειες με εξαρτώμενα τέκνα, προσαυξανόμενο κατά 5.000 ευρώ για κάθε επιπλέον εξαρτώμενο τέκνο, πέραν του πρώτου και συνολική αξία ακίνητης περιουσίας τις 120.000 ευρώ για τον άγαμο, προσαυξημένη κατά 20.000 για τον ή τη σύζυγο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης.
2.Πληρωμή ενοικίων αποκλειστικά μέσω τραπεζών. Από την 1η Ιανουαρίου 2026, ο ενοικιαστής θα πρέπει να καταθέτει το μηνιαίο μίσθωμα σε τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή, το ΙΒΑΝ του οποίου θα πρέπει να έχει δηλωθεί στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ. Η πληρωμή με μετρητά θα συνεχίσει μεν να επιτρέπεται νομικά, ωστόσο δεν θα έχει καμία απολύτως ισχύ για φορολογικούς ή επιδοματικούς σκοπούς.
Στην περίπτωση που η πληρωμή γίνει με μετρητά ή άλλο μη τραπεζικό μέσο:
Ο ιδιοκτήτης χάνει τη φοροέκπτωση 5% για επισκευές και συντήρηση ακινήτων. Για επιχειρήσεις που μισθώνουν ακίνητα, η δαπάνη δεν εκπίπτει από τα ακαθάριστα έσοδα. Ο ενοικιαστής δεν δικαιούται επιστροφή ενοικίου ή επίδομα στέγασης, ακόμα και αν πληροί τα εισοδηματικά κριτήρια.
Διασταυρώσεις
Η ΑΑΔΕ αναμένεται να ενεργοποιήσει ειδικό ηλεκτρονικό μηχανισμό διασταύρωσης μεταξύ των δηλωμένων μισθώσεων, των τραπεζικών συναλλαγών και των δικαιούχων επιδομάτων. Σε συνεργασία με το Μητρώο Ακινήτων, το μέτρο θεωρείται κομβικό για τον εντοπισμό «μαύρων» ενοικίων.
ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΤΥΠΟΥ AIRBNB: Υποχρεώσεις και κόφτες για ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων
Οι νέοι φορολογικοί κανόνες και οι απαγορεύσεις που τέθηκαν σε εφαρμογή από την 1η Ιανουαρίου 2025 στις βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν απέτρεψαν τη συνέχιση της αύξησης του αριθμού των ακινήτων που διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση. Η πρώτη απογραφή της ΕΛΣΤΑΤ για τη βραχυχρόνια μίσθωση, με αξιοποίηση και των στοιχείων που δημοσιεύονται στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης» έδειξε ότι στο τέλος του 2024, τα ακίνητα τύπου Airbnb ήταν 207.572 εκ των οποίων τα 59.793 στην Αττική.
Η αύξηση συνεχίζεται και φέτος με τις εκτιμήσεις να κάνουν λόγο για τουλάχιστον 250.000 «δεσμευμένα» ακίνητα μέχρι το τέλος του έτους. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι παρά τους περιορισμούς και τα μέτρα που έχουν ληφθεί για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι ιδιοκτήτες εξακολουθούν να προτιμούν τη διάθεση των ακινήτων τους στις πλατφόρμες καθώς αυτό εξακολουθεί να αποφέρει μεγαλύτερο οικονομικό όφελος.
Το ζητούμενο για το οικονομικό επιτελείο είναι να βρεθεί η «χρυσή τομή» καθώς είναι σημαντική η συμβολή της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην αύξηση του τουριστικού προϊόντος της χώρας. Από την άλλη, όμως, πρέπει να περιοριστούν οι πιέσεις στο στεγαστικό πρόβλημα, ειδικά στο λεκανοπέδιο της Αττικής όπου οι τιμές των ενοικίων έχουν κάνει άλμα τα τελευταία χρόνια χωρίς να υπάρχουν ενδείξεις αποκλιμάκωσης.
Παράταση απαγορεύσεων
Η παράταση των απαγορεύσεων για νέα Airbnb για τα τρία πρώτα διαμερίσματα του κέντρου της Αθήνας, θεωρείται δεδομένη. Αυτό που εξετάζεται είναι και το ενδεχόμενο γεωγραφικής επέκτασης καθώς μετά την 1η Ιανουαρίου 2025 που ουσιαστικά σταμάτησαν οι εγγραφές στο μητρώο ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης για την «καρδιά» της Αθήνας, παρατηρήθηκε το φαινόμενο αύξησης των αιτήσεων στα διαμερίσματα που γειτνιάζουν.
Αντίστοιχα, πολύ μεγάλο γίνεται το πρόβλημα και σε αρκετές τουριστικές περιοχές της χώρας. Είναι ενδεικτικό ότι η περιφέρεια του Νότιου Αιγαίου έρχεται δεύτερη σε αριθμό βραχυχρόνιων μισθώσεων με 29.568 πάνω και από την Κεντρική Μακεδονία και τη Θεσσαλονίκη με τα 26.280 ακίνητα.
Στο μεταξύ, από την 1η Οκτωβρίου 2025 έρχονται και νέοι κανόνες για τα ακίνητα που μισθώνονται βραχυχρόνια.
Συγκεκριμένα θα πρέπει να:
α) αποτελούν χώρους κύριας χρήσης και να διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό,
β) διαθέτουν ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν,
γ) διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής, και
δ) διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών, καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.
Για τη διαπίστωση της συμμόρφωσης των φορολογούμενων με τις παραπάνω προδιαγραφές θα διενεργούνται επιτόπιοι έλεγχοι στον χώρο που μισθώνεται και έχει δηλωθεί στην ειδική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ από υπαλλήλους του υπουργείου Τουρισμού και παράλληλα δύναται να διενεργείται έλεγχος και από μεικτά συνεργεία ελέγχου με υπαλλήλους τηςωΑΑΔΕ και υπαλλήλους του υπουργείου Τουρισμού για την ταυτόχρονη διαπίστωση της συμμόρφωσης με τις φορολογικές υποχρεώσεις.
Πρόστιμα
Αν δεν επιτραπεί η είσοδος στο ελεγχόμενο ακίνητο, δεν πληρούνται οι προδιαγραφές ή ο διαχειριστής του ακινήτου δεν συμμορφώνεται με τις υποχρεώσεις του επιβάλλεται αυτοτελές πρόστιμο 5.000 ευρώ. Μάλιστα εάν διενεργηθεί νέος έλεγχος εντός ενός έτους από την κοινοποίηση της πράξης επιβολής προστίμου και διαπιστωθεί εκ νέου παράβαση των προδιαγραφών επιβάλλεται πρόστιμο στο διπλάσιο (10.000 ευρώ) και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης στο τετραπλάσιο του αρχικά επιβληθέντος (20.000 ευρώ).