Η αγορά ακινήτων διατηρεί κομβικό ρόλο στην ενίσχυση της ελληνικής οικονομίας, επηρεάζοντας όχι μόνο το ΑΕΠ και το βιοτικό επίπεδο, αλλά και μια σειρά επιμέρους κλάδων και θεσμών. Παρά την πρόσφατη αύξηση των τιμών, το ενδιαφέρον για αγορά κατοικίας παραμένει έντονο, με πολλούς Έλληνες να θεωρούν τη στέγη το ασφαλέστερο μέσο προστασίας και διαφύλαξης του οικογενειακού πλούτου.
Παράλληλα, η χρήση διεθνών δεικτών αποκτά ολοένα και μεγαλύτερη σημασία, καθώς βοηθά επενδυτές και αγοραστές να λαμβάνουν τεκμηριωμένες αποφάσεις και να εντοπίζουν πότε μια αγορά τείνει προς τα όρια υπερτίμησης.
Η κατανόηση της λειτουργίας της αγοράς ακινήτων είναι αναγκαία όχι μόνο για τους άμεσα ενδιαφερόμενους αλλά για το σύνολο των πολιτών. Το Κέντρο Χρηματοοικονομικής Υπευθυνότητας (σε συνεργασία με το Εργαστήριο Χρηματοοικονομικής του Πανεπιστημίου Πειραιώς και την doValue) επισημαίνει ότι η γνώση των παραγόντων που διαμορφώνουν τις τιμές και των υπαρχόντων κινδύνων συνδέεται άρρηκτα με την κοινωνική σταθερότητα. Όπως χαρακτηριστικά αναφέρει, η κατοικία αποτελεί θεμέλιο κοινωνικής και οικονομικής ασφάλειας. Τα βασικά σημεία με τα οποία αποτυπώνεται η σημασία της αγοράς ακινήτων για την ελληνική Οικονομία είναι τα εξής:
- Σημαντικές οικονομικές επιπτώσεις: Η αγορά ακινήτων συνεισφέρει σημαντικά στο ΑΕΠ της χώρας μέσω κατασκευών, επενδύσεων και συναλλαγών σε κατοικίες και άλλους τύπους ακινήτων. Οι διακυμάνσεις των τιμών επηρεάζουν τον πληθωρισμό, την αγοραστική δύναμη και τη σταθερότητα του τραπεζικού συστήματος, καθώς τα στεγαστικά δάνεια αποτελούν μεγάλο ποσοστό του τραπεζικού χαρτοφυλακίου.
- Αποθήκευση πλούτου και επένδυση: Για το μέσο πολίτη, η αγορά ακινήτου αποτελεί τη μεγαλύτερη επένδυση ζωής. Τα ακίνητα, ως σταθερά περιουσιακά στοιχεία, προσφέρουν ανθεκτικότητα στην αξία με τη δυνατότητα παραγωγής εισοδήματος μέσω εκμίσθωσης, λειτουργώντας συχνά ως «ασφαλές καταφύγιο» απέναντι σε οικονομικές κρίσεις και πληθωριστικές πιέσεις.
- Κοινωνική και οικογενειακή διάσταση: Η κατοικία υπερβαίνει την οικονομική συναλλαγή, αποτελώντας πυλώνα ασφάλειας και ευημερίας. Οι τάσεις της αγοράς διαμορφώνουν το αστικό τοπίο, επηρεάζουν τις μετακινήσεις πληθυσμού και την κοινωνική συνοχή, καθώς και την πρόσβαση σε βασικές υπηρεσίες.
- Επιχειρηματικές και αναπτυξιακές ευκαιρίες: Η αγορά δεν περιορίζεται μόνο στις κατοικίες, αλλά καλύπτει και επαγγελματικούς χώρους, τουριστικά ακίνητα, επενδύσεις στη γη, καθώς και υποδομές που σχετίζονται με έξυπνες τεχνολογίες και ενεργειακή αποδοτικότητα.
- Βαρόμετρο οικονομικής υγείας: Η πορεία της αγοράς ακινήτων συχνά αποτυπώνει την πραγματική εικόνα της οικονομίας. Άνοδος των τιμών και της δραστηριότητας σημαίνουν ενίσχυση της εμπιστοσύνης, ενώ κρίσεις, όπως του 2008, αποσταθεροποιούν το σύνολο του συστήματος.
Δείκτες αξιολόγησης της αγοράς κατοικίας
Σύγχρονες προσεγγίσεις επιβάλλουν την αξιολόγηση του αν μια κατοικία είναι φθηνή ή ακριβή μέσω πιστοποιημένων δεικτών και όχι μόνο μέσω προσωπικών εκτιμήσεων ή συγκρίσεων με γνωστούς. Αναλυτικότερα, δύο βασικοί διεθνώς αναγνωρισμένοι δείκτες είναι:
- Δείκτης Τιμής προς Εισόδημα (Price-to-Income Ratio): Υπολογίζει τον αριθμό ετών καθαρού ετήσιου εισοδήματος που απαιτούνται για την αγορά μιας μέσης κατοικίας. Τιμές μεταξύ 3 και 5 θεωρούνται φυσιολογικές, μεταξύ 6 και 8 οριακές, ενώ άνω του 8 εμφανίζεται ισχυρή ένδειξη υπερτίμησης. Παράδειγμα: Αν ένα ακίνητο κοστίζει 200.000 ευρώ κι ένα νοικοκυριό έχει καθαρό ετήσιο εισόδημα 20.000 ευρώ, το σκορ 10 προδίδει υψηλό κόστος σε σχέση με το εισόδημα.
- Δείκτης Τιμής προς Ενοίκιο (Price-to-Rent Ratio): Συγκρίνει το κόστος αγοράς με το ετήσιο ενοίκιο και συμβάλλει στην αξιολόγηση αν συμφέρει η αγορά ή η ενοικίαση. Ενδείξεις: Επίπεδα 10-15 δείχνουν συμφέρουσα αγορά, 16-20 ισορροπία, ενώ τιμές άνω του 20 προσανατολίζουν προς την ενοικίαση. Ο υπολογισμός του αντιστρόφως (ετήσια μικτή απόδοση – yield) αναδεικνύει, για παράδειγμα, ότι ένας δείκτης 20 αντιστοιχεί σε yield 5%.
Όπως υπογραμμίζει το Κέντρο Χρηματοοικονομικής Υπευθυνότητας, αυτοί οι δείκτες δεν καταργούν τις προσωπικές ανάγκες του κάθε αγοραστή, αλλά προσφέρουν βασικά εργαλεία για να αποφεύγονται υπερβολές και «φούσκες». Η χρήση τους στηρίζει τη λήψη αποφάσεων στη βάση αποκρυσταλλωμένων δεδομένων και όχι μόνο σε προσδοκίες.
Αξιόπιστοι δείκτες παρακολούθησης της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα
Στη χώρα μας, για την αξιόπιστη παρακολούθηση της πορείας των τιμών αλλά και της ζήτησης, χρησιμοποιούνται δείκτες που προέρχονται από θεσμικούς φορείς, τράπεζες, μεσιτικά δίκτυα και ερευνητικά ιδρύματα. Κύριοι δείκτες που αναφέρονται στο ενημερωτικό σημείωμα είναι:
- Δείκτης Τιμών Κατοικιών – Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ): Ο επίσημος πανελλαδικός δείκτης τιμών, με ανάλυση ανά περιοχή (Αθήνα, Θεσσαλονίκη κ.ά.) τόσο για νέες όσο και παλαιές κατοικίες. Παρέχει τριμηνιαία ενημέρωση και πρόσθετα στοιχεία για ενοίκια και επαγγελματικά ακίνητα.
- Εμπορικοί Δείκτες Real Estate – ΕΛΣΤΑΤ & ICAP: Δείκτες και στατιστικά για άδειες δόμησης, αξία κατασκευών, νέα ακίνητα και γενικά για την οικοδομική δραστηριότητα.
- Δείκτες Επενδυτικής Ζήτησης – Enterprise Greece, Golden Visa Stats: Παρακολουθούν τις ξένες επενδύσεις σε real estate μέσω Golden Visa, εντοπίζοντας πιέσεις στις τιμές σε συγκεκριμένες περιοχές (όπως κέντρο Αθήνας, νότια προάστια, ελληνικά νησιά).
Η αγορά ακινήτων λειτουργεί ως καθρέφτης μιας οικονομίας: Στην ανάπτυξη, κινητοποιεί επενδύσεις, ενισχύει την εμπιστοσύνη και προσφέρει νέες ευκαιρίες, ενώ σε περιόδους κρίσης η διατήρησή της είναι κρίσιμη για τη σταθερότητα των νοικοκυριών και του τραπεζικού συστήματος.
Συμπερασματικά, η ενημέρωση για τεκμηριωμένους δείκτες, η κατανόηση των κινήτρων της αγοράς και η προσαρμογή στις σύγχρονες τεχνολογικές και ενεργειακές απαιτήσεις αποτελούν το κλειδί για μια βιώσιμη και υγιή ανάπτυξη του τομέα. Σε μια περίοδο που η στέγη βρίσκεται στο επίκεντρο της δημόσιας συζήτησης, η υπεύθυνη λήψη αποφάσεων και η διαρκής ενημέρωση είναι οι καλύτερες εγγυήσεις για μια αγορά που θα ωφελεί τόσο την οικονομία όσο και την κοινωνία.