Έκθεση- κόλαφος Ελεγκτικής Υπηρεσίας για αγορές ακινήτων από ξένους – Μόλις το 61% των αγορών ήταν από Κύπριους το 2024 – Αυστηρό πλαίσιο με μεγάλο «παράθυρο» – Ποιοι οι βασικοί αγοραστές
Σημαντικά κενά στο πλαίσιο που διέπει την αγορά ακινήτων στην Κύπρο από πολίτες τρίτων χωρών εντόπισε έλεγχος του Γενικού Ελεγκτή της Δημοκρατίας. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει επίσης το γεγονός ότι, σύμφωνα με τα ευρήματα, κατά την περσινή χρονιά μόλις το 61% των ακινήτων αγοράστηκε από Κύπριους ενώ τα υπόλοιπα αγοράστηκαν από πολίτες είτε από χώρες της ΕΕ είτε από τρίτες χώρες.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΔΩ ΑΥΤΟΥΣΙΑ ΤΗΝ ΕΚΘΕΣΗ
Ο έλεγχος που πραγματοποιήθηκε με αφορμή τη συμμόρφωση της Επαρχιακής Διοίκησης Λευκωσίας στο θεσμικό πλαίσιο κατέδειξε πως τα τελευταία χρόνια παρατηρείται μια αύξηση του ποσοστού πωλήσεων ακινήτων σε αλλοδαπούς που φθάνει για το 2024 στο 27,35%. Σημειώνεται, μάλιστα, ότι το ποσοστό αυτό είναι πλασματικό (και μάλιστα σημαντικά υποεκτιμημένο) αφού η πραγματική συμμετοχή αλλοδαπών είναι μεγαλύτερη, καθώς στο εν λόγω ποσοστό δεν συμπεριλαμβάνονται οι εταιρείες (κυπριακές ή κοινοτικές) ξένων συμφερόντων.
«Το πιο ανησυχητικό όμως είναι το γεγονός ότι το 27% που αφορά σε αλλοδαπούς είναι στην πραγματικότητα πολύ μεγαλύτερο, αφού στο συγκεκριμένο ποσοστό δεν περιλαμβάνονται οι μεταβιβάσεις/πωλήσεις σε κυπριακές εταιρείες με μετόχους αλλοδαπούς εφόσον με βάση το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο οι εταιρείες αυτές δεν θεωρούνται «Αλλοδαποί». Οι περιπτώσεις αυτές καταγράφονται ως μεταβιβάσεις/πωλήσεις σε Κύπριους αγοραστές, με αποτέλεσμα τα επίσημα στοιχεία να υποεκτιμούν την πραγματική συμμετοχή αλλοδαπών στην αγορά και να υπερκτιμούν τη συμμετοχή των Κύπριων», αναφέρει ο Γενικός Ελεγκτής Ανδρέας Παπακωνσταντίνου στην έκθεση.
Επιπλέον, σημειώνει, δύναται να περάσουν στην κατοχή αλλοδαπών πολλά ακίνητα, μέσω συμβάσεων εκχώρησης, οι οποίες επιτρέπουν τη μεταβίβαση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων που απορρέουν από μια σύμβαση πώλησης ακινήτου στον αλλοδαπό, εντούτοις, σύμφωνα με δηλώσεις του Υπουργού Εσωτερικών, διάκριση των εκχωρητηρίων συμβάσεων κατά υπηκοότητα δεν είναι εφικτή στο υφιστάμενο «Σύστημα Πληροφοριών Γης» του ΤΚΧ. Ο συνολικός αριθμός Συμβάσεων Εκχώρησης, συμπεριλαμβανομένων Κυπρίων, Ευρωπαίων και Υπηκόων Τρίτων Χωρών, που έχουν κατατεθεί στο
ΤΚΧ και εξακολουθούν να βρίσκονται σε ισχύ, ανέρχεται σε 9.746.
Αυστηρό πλαίσιο με μεγάλο «παράθυρο»
Η βασική νομοθεσία, όπως αναφέρει ο κύριος Παπακωνσταντίνου, επιτρέπει κτήση μόνο για ιδιοκατοίκηση, επαγγελματική στέγη και βιομηχανική ανάπτυξη, και εισάγεισυγκεκριμένους περιορισμούς κυρίως ως προς τη χρήση και τον αριθμό των ακινήτων.
«Η Νομοθεσία τροποποιήθηκε το 2011 ώστε να συνάδει με το Κοινοτικό Δίκαιο. Ως συνέπεια, δεν εφαρμόζονται περιορισμοί σε κοινοτικές εταιρείες (συμπ. κυπριακών) ανεξαρτήτως αν αυτές ελέγχονται από αλλοδαπούς. Από τότε το «παράθυρο» που δημιουργήθηκε αφέθηκε ανοιχτό, χωρίς η πολιτεία να εξετάσει το ενδεχόμενο θέσπισης συγκεκριμένων περιορισμών. Η εγκύκλιος του 2013 προσέδωσε επενδυτικό χαρακτήρα στις αγορές ενώ η έλλειψη περιορισμών στον αριθμό πράξεων ενίσχυσε την εμπορική εκμετάλλευση. Η έκδοση πιο «ελαστικών» Εγκυκλίων, χωρίς τροποποίηση του Νόμου, δημιουργεί αμφιβολίες ως προς τη νομιμότητα τους».
Επίσης, ο κύριος Παπακωνσταντίνου σημειώνει ότι όπως διαφάνηκε υπάρχει απουσία αντικειμενικών κριτηρίων αξιολόγησης οικονομικής κατάστασης αιτητών, έλλειψη ελέγχου προέλευσης κεφαλαίων. «Το μηχανογραφημένο σύστημα «Αλλοδαποί» παρουσιάζει κενά. Η προσπάθεια αναβάθμισης του χρονολογείται από το 1999», ενώ σημειώνει ότι δεν υπάρχει παρακολούθηση της χρήσης των ακινήτων.
Αδυναμίες παρακολούθησης και εφαρμογής προνοιών του Νομοθετικού Πλαισίου
Από την έρευνα διαπιστώθηκαν ελλείψεις στην ακολουθούμενη διαδικασία εξέτασης αιτημάτων, όπως αυτή διαμορφώθηκε μέσω των σχετικών Εγκυκλίων Επιστολών του ΥΠΕΣ, με αποτέλεσμα να μην διασφαλίζεται η αντικειμενική, δίκαιη και ομοιόμορφη εξέταση όλων των αιτημάτων που υποβάλλονται από αλλοδαπούς. Διαπιστώθηκαν επίσης αδυναμίες και κενά στο υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο, καθιστώντας επιτακτικά την επανεξέταση και τον εκσυγχρονισμό του, προκειμένου να συνάδει με τα δεδομένα και τις συνθήκες της εποχής.
«Από τον έλεγχο των 32 περιπτώσεων του δείγματός μας για την ΕΔΛ που αφορούσαν στην περίοδο 2020-2024, διαπιστώθηκε η απουσία τεκμηριωμένων επεξηγήσεων σχετικά με την οικονομική κατάσταση των αιτητών και, παρόλο που στους φακέλους των αιτητών περιλαμβάνονταν αντίγραφατραπεζικών λογαριασμών από Κύπρο και εξωτερικό, τα ποσά αυτά δεν ήταν αντιπροσωπευτικά της αξίας των ακινήτων που αγοράστηκαν. Επιπλέον, κανένας έλεγχος δεν φαίνεται να διενεργείται αναφορικά με την πηγή άντλησης των κεφαλαίων για διενέργεια των αγορών, εφόσον δεν υφίσταται σχετική απαίτηση/πρόνοια στο ισχύον νομοθετικό πλαίσιο».
Το υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο, σημειώνει, δεν περιλαμβάνει περιορισμούς σχετικά με την άσκηση του δικαιώματος αγοραπωλησίας ακίνητης ιδιοκτησίας από τους αιτητές, παρά μόνο για τη διατήρηση του συνολικού ορίου των δύο μονάδων, με αποτέλεσμα ο αριθμός των αγοραπωλησιών που διενεργούνται, ενδεχομένως, να είναι απεριόριστος. Με τον τρόπο αυτό, έμμεσα επιτρέπεται εμπορική/επενδυτική εκμετάλλευση από αλλοδαπούς ιδιοκτήτες εφόσον δύνανται να προβαίνουν σε αλλεπάλληλες μεταβιβάσεις ακινήτων, αντί να περιορίζονται αποκλειστικά στην ιδιοκατοίκηση ή επαγγελματική στέγαση, ως η πρόνοια του Νόμου.
Από περαιτέρω διερεύνηση στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (ΤΚΧ), επιβεβαιώνεται η πιο πάνω θέση μας, καθώς για τη διενέργεια αγοραπωλησιών και την καταχώρηση πωλητηρίων εγγράφων στο ΤΚΧ, δεν απαιτείται η προσκόμιση της ειδικής άδειας κτήσης ακίνητης ιδιοκτησίας, η οποία εκδίδεται για τουςαλλοδαπούς από την αρμόδια Επαρχιακή Διοίκηση, εφόσον κάτι τέτοιο δεν προνοείται στο νομοθετικό πλαίσιο. Η άδεια αυτή απαιτείται μόνο κατά τη μεταβίβαση των ακινήτων. Συνεπώς, δεν υφίσταται κανένας περιορισμός ως προς τον αριθμό των αγοραπωλησιών που διενεργούνται. Συγκεκριμένα, το 2024, σύμφωνα με στοιχεία του ΤΚΧ καταγράφηκαν 15.797 πωλήσεις σε παγκύπρια βάση, εκ των οποίων οι 4.321 (27,4%) έγιναν σε ξένους αγοραστές εκτός ΕΕ.
Ποιοι αγοράζουν
Σύμφωνα με τα ευρήματα της έκθεσης οι αλλοδαποί που αιτήθηκαν απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο μέσω της Επαρχιακής Διοίκησης Λευκωσίας για την περιοχή της Λευκωσίας, κατά τα έτη 2020-2024, προέρχονται κυρίως από Κίνα, Λίβανο, Ρωσία και Ισραήλ.
Αυξητική τάση στις μεταβιβάσεις σε αλλοδαπού
Σύμφωνα με τα δεδομένα του Κτηματολογίου, την περίοδο 2020-2024 παρατηρείται αυξητική τάση στις μεταβιβάσεις ακινήτων σε αλλοδαπούς, κυρίως στην Πάφο και τη Λεμεσό. Το 2024, το 27,35% των συνολικών πωλήσεων αφορούσε σε αλλοδαπούς, με την Πάφο να καταγράφει 44,2%.
Η Υπηρεσία σημειώνει ότι τα ποσοστά αυτά είναι υποεκτιμημένα, αφού δεν περιλαμβάνονται αγορές μέσω κυπριακών εταιρειών ξένων συμφερόντων.
Το 2024 οι μεταβιβάσεις σε αλλοδαπούς εκτός ΕΕ ανήλθαν στο 11,7% του συνόλου, ενώ μέχρι τον Ιούλιο 2025 το ποσοστό ήταν 10,8%. Στην Πάφο σχεδόν ένα στα τέσσερα ακίνητα καταλήγει σε αλλοδαπούς (24% το 2024 και 22% το 2025), ενώ αν προστεθούν οι πολίτες της ΕΕ, το ποσοστό φτάνει στο 39%. Οι αντίστοιχες πωλήσεις δείχνουν ακόμη πιο έντονη εικόνα: 45% στην Πάφο το 2024 και 43% το πρώτο επτάμηνο του 2025, με υψηλά ποσοστά και σε Λάρνακα, Αμμόχωστο και Λεμεσό.
Οι αλλοδαποί που αιτήθηκαν απόκτηση ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο μέσω της Επαρχιακής Διοίκησης Λευκωσίας για την περιοχή της Λευκωσίας, κατά τα έτη 2020-2024, προέρχονται κυρίως από Κίνα, Λίβανο, Ρωσία και Ισραήλ.
Επιπτώσεις και εισηγήσεις
Η Ελεγκτική Υπηρεσία επισημαίνει ότι οι ξένες επενδύσεις έχουν συμβάλει στην ανάπτυξη και στη δημιουργία θέσεων εργασίας, κυρίως στον κατασκευαστικό τομέα, αλλά έχουν οδηγήσει και σε αύξηση τιμών πώλησης και ενοικίασης, μειώνοντας την προσιτότητα στέγασης για τους Κύπριους.
Τονίζεται επίσης ο κίνδυνος αλλοίωσης του τοπικού χαρακτήρα περιοχών και οι πιέσεις στο περιβάλλον.
Ο Γενικός Ελεγκτής Ανδρέας Παπακωνσταντίνου υπογράμμισε ότι δεν υπάρχουν αξιόπιστα στοιχεία για το πραγματικό ποσοστό περιουσίας που ανήκει σε αλλοδαπούς και ζήτησε τον εκσυγχρονισμό της νομοθεσίας με σαφείς στόχους, ώστε να συνάδει με το κοινοτικό δίκαιο και να λαμβάνει υπόψη τα οικονομικά, γεωπολιτικά και στρατηγικά συμφέροντα της χώρας.
Η Υπηρεσία εισηγείται, μεταξύ άλλων, καθορισμό εισοδηματικών κριτηρίων, περιορισμό στον αριθμό ακινήτων, ενίσχυση του ελέγχου προέλευσης κεφαλαίων, επιβολή τέλους αίτησης και εξέταση ποινικού μητρώου, καθώς και σαφείς οδηγίες προς τους λειτουργούς.
Το άρθρο Μαζικές αγορές ακινήτων από ξένους το 2024. Μεγάλο «παράθυρο» στη νομοθεσία εμφανίστηκε πρώτα στο Cyprus Times.