Από την 1η Οκτωβρίου 2025 τίθεται σε ισχύ το άρθρο 3 του Ν. 5170/2025, που φέρνει πιο αυστηρούς κανόνες στις βραχυχρόνιες μισθώσεις (Airbnb). Οι νέες ρυθμίσεις στοχεύουν στην ενίσχυση της ασφάλειας, της υγιεινής και της ποιότητας φιλοξενίας, ώστε τα ακίνητα που διατίθενται μέσω πλατφορμών να πληρούν συγκεκριμένες προδιαγραφές και να προσφέρουν καλύτερη εμπειρία στους επισκέπτες, Έλληνες και ξένους.
Ποια ακίνητα κινδυνεύουν
Σύμφωνα με τον Θεμιστοκλή Μπάκα, πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, ο οποίος μίλησε στα ΝΕΑ «τα ακίνητα που πιθανώς θα βρεθούν εκτός του κλάδου, λόγω μη συμμόρφωσης με σημαντικές προδιαγραφές, θα είναι κυρίως «ακίνητα» μη χώροι κύριας χρήσης (parking), ισόγεια, ημιυπόγεια ή εσωτερικά διαμερίσματα. Ακόμη και αν επιστρέψουν στη μακροχρόνια συμβατική μίσθωση, δεν αναμένεται να αποτελέσουν επιλογή για μόνιμη κατοικία από τους ενδιαφερόμενους ενοικιαστές».
Τα νέα μέτρα αφορούν όλα τα ακίνητα με Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) στο Μητρώο της ΑΑΔΕ και περιλαμβάνουν:
- Χώροι κύριας χρήσης: Ελάχιστο ύψος 2,50 μ., φυσικός φωτισμός, αερισμός και κλιματισμός στα υπνοδωμάτια.
- Ασφάλιση αστικής ευθύνης: Απαραίτητο ασφαλιστήριο συμβόλαιο για ζημιές ή ατυχήματα.
- Ηλεκτρολογική ασφάλεια & πυροπροστασία: Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή αντιηλεκτροπληξιακό, φωτιστικά ασφαλείας, πυροσβεστήρες, σήμανση διαφυγής.
- Υγιεινή & πρώτες βοήθειες: Πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο πρώτων βοηθειών και οδηγός με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης.
Η εικόνα στην Αθήνα
«Όσον αφορά την επέκταση της απαγόρευσης νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων στο 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων , οι τιμές των ζητούμενων μισθωμάτων αναμένεται να παραμείνουν σε υψηλά επίπεδα. Η συγκεκριμένη παρέμβαση δεν πρόκειται να αναχαιτίσει το κόστος στέγασης ουσιαστικά, δεν επιλύει το πρόβλημα, αλλά ούτε το οξύνει. Η δυναμική του κλάδου στις περιοχές αυτές βρίσκεται ήδη στο «κόκκινο». Όπως είχαμε επισημάνει από την ημέρα των εξαγγελιών στη ΔΕΘ το 2024, δεν αναμένονταν σημαντικές αλλαγές ή αύξηση της διαθεσιμότητας κατοικιών προς μακροχρόνια συμβατική μίσθωση. Αντίθετα, πολλοί ιδιοκτήτες είχαν το περιθώριο να αποκτήσουν ΑΜΑ και να εγγράψουν τα ακίνητά τους στις γνωστές πλατφόρμες πριν από την εφαρμογή των περιορισμών», ανέφερε ο κ. Μπάκας.
Ποιες περιοχές ακολουθούν
Σύμφωνα με πληροφορίες του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, το μέτρο θα επεκταθεί σε περιοχές με έντονη τουριστική πίεση:
- Θεσσαλονίκη (3.870 ακίνητα)
- Σαντορίνη (4.876 ακίνητα)
- Χανιά (5.292 ακίνητα)
- Πάρος (3.671 ακίνητα)
- Μύκονος (3.747 ακίνητα)
Ωστόσο, όπως δείχνει η εμπειρία της Αθήνας, η εφαρμογή περιορισμών δεν σημαίνει αυτόματα μείωση τιμών ή επίλυση του στεγαστικού.
Στεγαστικό πρόβλημα σε φοιτητές και εργαζόμενους
Εκπαιδευτικοί, κρατικοί λειτουργοί, φοιτητές και εποχικοί εργαζόμενοι συνεχίζουν να αντιμετωπίζουν υψηλό κόστος ενοικίου σε τουριστικούς προορισμούς. Η πρακτική της «διπλής μίσθωσης» (φοιτητικά σπίτια από Οκτώβριο έως Μάιο και Airbnb το καλοκαίρι) παραμένει άθικτη, επιβαρύνοντας ακόμη περισσότερο τις ήδη πιεσμένες τοπικές κοινωνίες.
Όπως αναφέρει ο κ. Μπάκας, «δεν θα μειωθεί το υψηλό κόστος μίσθωσης κατοικιών σε περιοχές όπως η Σαντορίνη, η Μύκονος η Πάρος και τα Χανιά. Ούτε θα επηρεαστεί ο «κανόνας» της μίσθωσης φοιτητικής κατοικίας από τον Οκτώβριο έως τον Μάιο στις άνωθεν περιοχές που διαθέτουν Πανεπιστημιακά Ιδρύματα, καθώς τα ακίνητα συνεχίζουν να καταγράφονται σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης τους καλοκαιρινούς μήνες».
Συνοπτικά, οι περιοχές που ήδη βρίσκονται υπό πίεση θα παραμείνουν στο κόκκινο, και δεν αναμένεται μείωση των ζητούμενων τιμών μίσθωσης, ενώ το στεγαστικό πρόβλημα θα συνεχίσει να υφίσταται.
Η δυναμική του κλάδου της βραχυχρόνιας μίσθωσης
Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates τον Ιούλιο του 2025, τα διαθέσιμα ακίνητα Airbnb ανήλθαν σε 245.944, προσφέροντας 1.078.000 κλίνες, 57.000 περισσότερες σε σχέση με τον Ιούλιο του 2024. Η πληρότητα διατηρήθηκε στο 51%, δείχνοντας σταθερή ζήτηση. Η Αττική παραμένει πρώτη, συγκεντρώνοντας σχεδόν το ένα τρίτο του συνολικού δυναμικού, ενώ ακολουθούν το Νότιο Αιγαίο και η Κεντρική Μακεδονία με 26.000 ακίνητα.
Βραχυχρόνια μίσθωση: Το προφίλ των ιδιοκτητών και η εικόνα της αγοράς
Σύμφωνα με έκθεση του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών (ΟΠΑ), η συντριπτική πλειονότητα των καταχωρίσεων στον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης ανήκει σε ιδιώτες και όχι σε νομικά πρόσωπα. Το 18,6% των καταχωρίσεων ελέγχεται από εταιρείες, ενώ το υπόλοιπο 81,4% ανήκει σε ιδιώτες. Στην Αττική, όπως επισημαίνει η έκθεση, το 61,4% των ακινήτων ανήκει σε ιδιώτες, ενώ στην υπόλοιπη Ελλάδα το ποσοστό αυτό φτάνει το 87,7%.
Ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, σχολίασε ότι «η συντριπτική πλειονότητα των οικοδεσποτών (94%) διαθέτει κατά κύριο λόγο μόνο μία καταχώριση. Σύμφωνα με τα στοιχεία του 2024, το 79% των καταχωρίσεων ανήκουν σε ιδιώτες, οι οποίοι σε ποσοστό 98,1% έχουν έως δύο καταχωρίσεις, χωρίς να απαιτείται η δημιουργία νομικής οντότητας με τη νέα νομοθεσία. Συνολικά, 60.843 οικοδεσπότες είναι ιδιώτες, ενώ μόλις 3.583 είναι νομικά πρόσωπα. Από πλευράς τύπου καταχωρίσεων, 76.021 ανήκουν σε ιδιώτες και 20.052 σε νομικά πρόσωπα».
Και συνέχισε: «Όσον αφορά τη συγκέντρωση των καταχωρίσεων, το 78,7% των ιδιωτών διαθέτουν μία καταχώριση, και το 19,4% δύο καταχωρίσεις. Στην περίπτωση των νομικών προσώπων, το 34,6% έχει μία καταχώριση, το 18,9% δύο, το 10,9% τρεις, το 7,8% τέσσερις και το 27,8% πάνω από τέσσερις καταχωρίσεις. Η έκθεση επισημαίνει ότι το μέσο ακαθάριστο εισόδημα των μεμονωμένων ιδιωτών οικοδεσποτών είναι χαμηλό. Συγκεκριμένα, το μέσο ετήσιο εισόδημα ανά καταχώριση για τους ιδιώτες είναι σχεδόν μισό (-47%) σε σύγκριση με τα νομικά πρόσωπα και μπορεί να θεωρηθεί κυρίως συμπληρωματικό εισόδημα. Εντυπωσιακό είναι επίσης ότι οι κατοικίες που διατίθενται αποκλειστικά για βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτελούν μόλις το 0,4% του συνολικού στεγαστικού αποθέματος, γεγονός που καταδεικνύει ότι η βραχυχρόνια μίσθωση παραμένει συμπληρωματική στην ευρύτερη στεγαστική αγορά».
Βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Αθήνα: 13.752 ακίνητα «κλέβουν» χώρο από τους ενοικιαστές
Στον Δήμο Αθηναίων, σύμφωνα με στοιχεία της AirDNA, καταγράφονται 13.752 κατοικίες εγγεγραμμένες στον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, είτε πρόκειται για κατοικίες που έχουν εγγραφεί απευθείας, είτε για γραφειακούς χώρους που άλλαξαν χρήση, ιδιαίτερα στις περιοχές του εμπορικού τριγώνου. Η έντονη συγκέντρωση αυτών των ακινήτων, «συμμετέχει» στο ποσοστό που του αναλογεί στο πρόβλημα διαθεσιμότητας κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση.
Την ίδια στιγμή όμως αποδεχόμαστε ότι, σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για το έτος 2021, 117.137 κατοικίες έχουν δηλωθεί ως κενές, αντιστοιχώντας σε ποσοστό 26,7% των κατοικιών στον Δήμο. Παράλληλα, η πλειονότητα των κατοικιών, περίπου 82.116 κατοικίες (70%), είναι κατασκευής 1961-1980 και χρειάζονται τουλάχιστον μερική ανακαίνιση, ενώ 17.929 κατοικίες είναι κατασκευής μετά το 1981 – περισσότερες κατοικίες από τις εγγεγραμμένες στον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης στο σύνολο των περιοχών του Δήμου Αθηναίων.
Σημαντικό είναι ότι το μεγαλύτερο ποσοστό των κενών κατοικιών αφορά μικρές κατοικίες, έως 79 τ.μ., κατάλληλες για νέους, φοιτητές, εργένηδες και νέα ζευγάρια. Συγκεκριμένα, 88.611 κατοικίες έχουν επιφάνεια έως 79 τ.μ., εκ των οποίων οι 52.297 είναι έως 59 τ.μ., ιδανικές για φοιτητική στέγη. Οι κατοικίες αυτές τα τελευταία χρόνια καταγράφουν ραγδαίες αυξήσεις στις ζητούμενες τιμές, είτε πρόκειται για αγορά είτε για ενοικίαση.
Εντυπωσιακό είναι ότι ο Δήμος Αθηναίων εμφανίζει ποσοστό κενών κατοικιών 26,79%, παρά το γεγονός ότι φιλοξενεί τα μεγαλύτερα Πανεπιστημιακά Ιδρύματα της χώρας και παρουσιάζει τη μεγαλύτερη δυναμική στον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, γεγονός που υπογραμμίζει την ένταση της στεγαστικής κρίσης και την ανάγκη για στοχευμένες πολιτικές στέγασης.
Από το 2022-2023 έχουμε προτείνει στον δημόσιο διάλογο η διασταύρωση των στοιχείων των δηλωμένων ως «κλειστών» ακινήτων με δεδομένα από τις πλατφόρμες της ΑΑΔΕ. Η διαδικασία αυτή περιλαμβάνει τον έλεγχο της ανυπαρξίας συμβάσεων με εταιρείες κοινής ωφέλειας, όπως νερό, φυσικό αέριο και ηλεκτρική ενέργεια. Επιπλέον, εάν οι επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας είναι συμβεβλημένες αλλά η κατανάλωση είναι χαμηλότερη από τα καθορισμένα όρια (νερό 7 m³, ρεύμα 35 kWh), το ακίνητο θα θεωρείται επίσης κενό.
Παράλληλα, έχουμε προτείνει οι έλεγχοι που έχουν ήδη ανακοινωθεί από τα κλιμάκια υπαλλήλων της ΑΑΔΕ και του Υπουργείου Τουρισμού για τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης να επεκταθούν και στα δηλωμένα ως «κλειστά» ακίνητα, κυρίως στις περιοχές όπου η στεγαστική πίεση είναι υψηλή, προκειμένου να υπάρξει πραγματική εικόνα της διαθέσιμης κατοικίας και να ενισχυθεί η στοχευμένη στεγαστική πολιτική.
Στεγαστική Πολιτική: Τα έσοδα από τον κλάδο μπορούν να χρηματοδοτήσουν χιλιάδες νέες κατοικίες
Ο Θεμιστοκλής Μπάκας υπογραμμίζει πως «σύμφωνα με δημοσιευμένα στοιχεία, ο κλάδος της βραχυχρόνιας μίσθωσης επιφέρει περίπου 860 εκατ.€ (2024) δημοσιονομικά έσοδα. Τα έσοδα αυτά, θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν για στεγαστικές πολιτικές».
Χαρακτηριστικά αναφέρει:
- «Δημιουργία 16.000 νέων φοιτητικών κλινών σε έναν χρόνο
Τα δημοσιονομικά έσοδα που παράγονται ανά περιοχή από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης μπορούν να διατεθούν για την κατασκευή νέων φοιτητικών εστιών, σε συνεργασία με τα εκάστοτε πανεπιστήμια.
Στα Χανιά, για παράδειγμα, είναι εγγεγραμμένα 5.292 αυτοτελή ακίνητα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης. Τα υπερ-έσοδα που προκύπτουν από τον κλάδο μπορούν να χρηματοδοτήσουν την κατασκευή νέων φοιτητικών εστιών στις περιοχές με έντονη δυναμική βραχυχρόνιας μίσθωσης, σε συνεργασία με τα Ακαδημαϊκά Ιδρύματα.
Αν θεωρήσουμε ότι χρησιμοποιούμε το σύνολο των 840 εκατ. € δημοσιονομικών εσόδων ενός έτους, το Δημόσιο θα μπορούσε να κατασκευάσει περίπου 13.000–16.000 νέες φοιτητικές κλίνες των 35 τ.μ. έκαστη σε οικόπεδα του Δημοσίου ή/και των Ακαδημαϊκών Ιδρυμάτων.
Παράδειγμα υπολογισμού:
- 840.000.000 € / 1.500 € (κόστος κατασκευής/τ.μ.) = 560.000 τ.μ.
- 560.000 τ.μ. / 35 τ.μ. ανά φοιτητική κατοικία = 16.000 νέες φοιτητικές κλίνες
Σημείωση: Το κόστος κατασκευής έχει υπολογιστεί σε 1.500 €/τ.μ., ενώ η μείωση κόστους θα μπορούσε να επιτευχθεί με απαλλαγή των οικοδομικών υλικών από ΦΠΑ.
- Δημιουργία 28.000 κοινωνικών κατοικιών των 80 τ.μ. σε 4 χρόνια (Rent to Own)
Εάν χρησιμοποιηθούν τα έσοδα τεσσάρων ετών από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης, μπορούν να κατασκευαστούν νέες κοινωνικές κατοικίες σε 98 οικόπεδα του Δημοσίου που έχουν εντοπιστεί χωρίς την χρηματοδότηση ιδιώτη επενδυτή – μέσω της κοινωνικής αντιπαροχής.
Αν οι κατοικίες προορίζονται για νέα ζευγάρια ή οικογένειες με παιδιά, κάθε διαμέρισμα θα έχει περίπου 80 τ.μ. (τουλάχιστον 2 Υ/Δ).
Παράδειγμα υπολογισμού ανά έτος:
- 840.000.000 € / 1.500 € (κόστος κατασκευής/τ.μ.) = 560.000 τ.μ.
- 560.000 τ.μ. / 80 τ.μ. ανά κατοικία = 7.000 νέες κοινωνικές κατοικίες ανά έτος
Συνολικά, σε τέσσερα χρόνια, μπορούν να δημιουργηθούν περίπου 28.000 νέες κοινωνικές κατοικίες.
Οι νέες κατοικίες θα μπορούσαν να διαχειρίζονται από τον νέο Οργανισμό Κοινωνικής Στέγασης του Δημοσίου, με μίσθωση σε προσιτό κόστος για τους δικαιούχους και δυνατότητα σταδιακής αγοράς μέσω ετήσιας κλήρωσης.
Σημείωση: Το κόστος κατασκευής έχει υπολογιστεί στα 1.500 €/τ.μ., ενώ για μείωση του κόστους θα μπορούσαν τα οικοδομικά υλικά να απαλλάσσονται από ΦΠΑ
- Χρηματοδότηση προγράμματος ανακαίνισης για τις «πραγματικά κλειστές» κατοικίες σε πιεσμένες περιοχές
Έχουμε προτείνει την υλοποίηση ενός στοχευμένου προγράμματος ανακαίνισης για κατοικίες που παραμένουν πραγματικά κλειστές και μη κατοικήσιμες, με εφαρμογή αποκλειστικά στις περιοχές που έχουν χαρακτηριστεί ως «πιεσμένες». Το πρόγραμμα να απευθύνεται σε ιδιοκτήτες οι οποίοι, λόγω αδυναμίας να καλύψουν τα τραπεζικά κριτήρια, δεν μπορούν να ενταχθούν στα υπάρχοντα προγράμματα («Ανακαινίζω – Νοικιάζω» ή/και «Αναβαθμίζω»).
Η ένταξη μπορεί να γίνει μέσω κρατικής ενίσχυσης, με βασική προϋπόθεση την ολοκλήρωση της ανακαίνισης και την υποχρεωτική διάθεση του ακινήτου στην μακροχρόνια μίσθωση τουλάχιστον 6-9 χρόνια με προσιτό ενοίκιο. Η πολιτεία οφείλει να ελέγξει την πραγματική υλοποίηση των εργασιών και την τήρηση των όρων, ώστε να διασφαλίζεται ότι το δημόσιο όφελος (προσθήκη νέων κατοικιών σε προσιτές τιμές) επιτυγχάνεται.
Η χρηματοδότηση μπορεί να προέλθει από την ανακατεύθυνση μέρους των δημοσιονομικών εσόδων που προέρχονται από τον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Με τον τρόπο αυτόν ενισχύεται η κοινωνική ανταποδοτικότητα και βελτιώνεται η ισορροπία στην αγορά κατοικίας».
*Πιεσμένες Περιοχές: Στην Ε.Ε., «πιεσμένες» θεωρούνται οι περιοχές όπου, οι μέσες τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί τουλάχιστον 5% πάνω από τον πληθωρισμό την τελευταία πενταετία, ή οι τιμές ενοικίασης ξεπερνούν το 30% του μέσου εισοδήματος των νοικοκυριών της περιοχής.