Μία ακόμα ριζοσπαστική πρόταση, η οποία αναμένεται να προκαλέσει ουκ ολίγες αντιδράσεις, «μπαίνει» στη συζήτηση για το πώς μπορεί να επιλυθεί… προς τα πάνω το στεγαστικό πρόβλημα στην Αυστραλία.
Το Grattan Institute εκτιμά ότι, ενδεικτικά, η Μελβούρνη θα μπορούσε να αποκτήσει 431.000 επιπλέον κατοικίες, σε ακτίνα 15 χιλιομέτρων από το κέντρο της πόλης, εάν οι ιδιοκτήτες ακινήτων είχαν τη δυνατότητα να κατασκευάζουν τριώροφα townhouses και διαμερίσματα χωρίς ειδική άδεια πολεοδομίας.
Επίσης, σε ολόκληρο το Σίδνεϊ, θα μπορούσαν να κατασκευαστούν έως και ένα εκατομμύριο επιπλέον κατοικίες, εάν αναθεωρηθούν οι νόμοι.
Προτείνεται επίσης, μεγαλύτερα συγκροτήματα διαμερισμάτων έξι ορόφων ή περισσότερων να μπορούν να λάβουν άδεια αυτόματα γύρω από «κέντρα» όπως σιδηροδρομικούς σταθμούς, μεγάλα εμπορικά.
Μία ανατροπή των ισχύοντων κανονισμών που απαιτούν εγκρίσεις από τις αρμόδιες πολιτειακής και δημοτικές Αρχές, όπως επισήμανε η The Age.
Ο διευθυντής του προγράμματος Στέγασης του Grattan Institute, Brendan Coates, ανέφερε ότι μια τόσο μεγάλη αλλαγή στους κανόνες Πολεοδομίας θα έχει αντίκτυπο σε κάθε πρωτεύουσα της χώρας, καθώς θα διατίθενται περισσότερες κατοικίες σε εν δυνάμει κατοίκους.
Κάτι που βέβαια θα επηρεάσει τις αξίες των ακινήτων και τις τιμές των ενοικίων.
Πιο συγκεκριμένα, εκτιμάται ότι η κατασκευή νέων κατοικιών, η οποία σήμερα ανέρχεται σε λιγότερο από 200.000 ετησίως, θα αυξηθεί κατά 67.000 ετησίως.
Τα ενοίκια θα μειωθούν κατά 12% σε μια δεκαετία και η αξία μιας κατοικίας μέσης τιμής ανά την Αυστραλία, που σήμερα ανέρχεται σε 870.000 δολάρια, θα μειωθεί κατά 100.000 δολάρια.
Ο κ. Coates είπε ότι αυτό θα ενισχύσει επίσης το ΑΕΠ της Αυστραλίας κατά 25 δισεκατομμύρια δολάρια ετησίως και θα μειώσει τις εκπομπές αερίων του θερμοκηπίου, ενώ θα επιτρέψει σε περισσότερους ανθρώπους να ζουν πιο κοντά σε μέσα μεταφοράς, σχολεία και καλύτερα αμειβόμενες θέσεις εργασίας.
«Η Αυστραλία χρειάζεται μια επανάσταση στην πολιτική στέγασης», υποστήριξε και επισήμανε ότι «η εξίσωση είναι απλή: αν χτίσουμε περισσότερα σπίτια εκεί όπου οι άνθρωποι θέλουν να ζήσουν, η στέγαση θα είναι φθηνότερη και οι πόλεις μας θα είναι πλουσιότερες, υγιέστερες και πιο ζωντανές».
Όπως αναφέρεται, επί του παρόντος, περίπου το 80% της γης σε ακτίνα 30 χιλιομέτρων από το κέντρο του Σίδνεϊ και το 87% κοντά στο κέντρο της Μελβούρνης προορίζεται για κατοικίες τριών ορόφων ή λιγότερων.
Στο Μπρίσμπαν, το Περθ και την Αδελαΐδα, περίπου τα τρία τέταρτα της γης προορίζονται για κατοικίες δύο ορόφων ή λιγότερων.
Επίσης, οι πρωτεύουσες της Αυστραλίας έχουν από τις χαμηλότερες πυκνότητες πληθυσμού στον κόσμο.
Μεταξύ των κέντρων με τουλάχιστον ένα εκατομμύριο κατοίκους σε ανεπτυγμένες χώρες, τρεις πόλεις, η Αδελαΐδα, το Περθ και το Μπρίσμπαν, βρίσκονται στις πέντε τελευταίες θέσεις όσον αφορά την πυκνότητα πληθυσμού. Λίγο πιο πάνω (9η θέση και 13η θέση από το τέλος, βρίσκονται η Μελβούρνη και το Σίδνεϊ, αντίστοιχα).
Εάν τα εσωτερικά 15 χιλιόμετρα του Σίδνεϊ προσέφεραν τον ίδιο αριθμό κατοικιών με το Τορόντο – μια πόλη που κατατάσσεται παρόμοια σε όρους ποιότητας ζωής – αυτό θα σήμαινε 250.000 επιπλέον κατοικίες σε καλή τοποθεσία.
Ομοίως, αν τα εσωτερικά 15 χιλιόμετρα του Μελβούρνη είχαν την ίδια πυκνότητα με το Λος Άντζελες, θα είχε 431.000 επιπλέον κατοικίες σε κοντινή απόσταση από το CBD.
Σύμφωνα με την The Age, το Grattan διαπίστωσε ότι οι περιορισμοί για τα νέα σπίτια -στην πλειονότητα των οικιστικών ακινήτων- στις πρωτεύουσες, ιδίως το δίκτυο γραφειοκρατίας που αντιμετωπίζουν οι κατασκευαστές που επιθυμούν να χτίσουν townhouses ή διαμερίσματα, «καταστρέφουν τις πιθανότητες των νέων να ζήσουν πιο κοντά στις ευκαιρίες εργασίας».
Μεταξύ 2001 και 2024, 16 προάστια στο κέντρο του Σίδνεϊ και τρία στο Μελβούρνη υπέστησαν μείωση του αριθμού των κατοίκων κάτω των 30 ετών.
Όπως αναφέρεται, οι καταχωρήσεις πολιτιστικής κληρονομιάς περιορίζουν την κατασκευή νέων κατοικιών, κάτι που αφορά σχεδόν το 30% των οικιστικών εκτάσεων σε ακτίνα 10 χιλιομέτρων από το κέντρο της Μελβούρνης.
Στην καθυστέρηση της κατασκευής κατοικιών και στην αύξηση του κόστους συμβάλλει και το σύστημα. Το Victorian Civil and Administrative Tribunal ανέτρεψε το 49% των απορριπτικών αποφάσεων Δημοτικού Δυμβουλίου για την κατασκευή νέων κατοικιών και τροποποίησε ένα άλλο 9%. Στις περιπτώσεις όπου η αρχική απόρριψη ανατράπηκε, οι αιτούντες περίμεναν κατά μέσο όρο 193 ημέρες για την απόφαση.
Ενώ οι κυβερνήσεις της Νέας Νότιας Ουαλίας και της Βικτώριας έχουν ξεκινήσει σημαντικές μεταρρυθμίσεις στον τομέα της Πολεοδομίας, το Grattan επισήμανε ότι δεν αρκούν για να προσφέρουν την «απαραίτητη ώθηση σε προσιτές κατοικίες σε περιοχές με καλή τοποθεσία».
Ένα άλλο ζήτημα που ασκεί πίεση στο κόστος στέγασης είναι η ασφάλιση, με το κόστος της για κατοικίες να έχει αυξηθεί κατά δύο φορές το ποσοστό του πληθωρισμού τα τελευταία χρόνια.
Σε σχέση με τις αντιδράσεις, ειδικά από τους υποστηρικτές του «nimby» (not in my back yard) ο κ. Coates, δήλωσε ότι ήρθε η ώρα οι Αυστραλοί να αποδεχθούν ότι οι μεγαλύτερες πόλεις μας πρέπει να είναι πιο πυκνοκατοικημένες αν θέλουμε να προσφέρουμε τον αριθμό των κατοικιών που χρειάζονται οι άνθρωποι, ιδιαίτερα οι νεότερες γενιές.
«Για δεκαετίες, η Αυστραλία δεν κατάφερε να χτίσει αρκετές κατοικίες στα μέρη που οι άνθρωποι θέλουν περισσότερο να ζήσουν», τόνισε.
«Τώρα αντιμετωπίζουμε μια κρίση προσιτότητας των κατοικιών που χωρίζει οικογένειες και κοινότητες και στερεί από τους νέους την καλύτερη ευκαιρία στη ζωή τους».
Ο Michael Fotheringham, διευθύνων σύμβουλος του Australian Housing and Urban Research, δήλωσε στον Guarsdian ότι η Αυστραλία πρέπει να στοχεύσει να βγει από την τελευταία θέση του πίνακα όσον αφορά την αστική πυκνότητα των μεγαλύτερων πόλεων της.
«Υπάρχει ένα σαφές οικονομικό επιχείρημα ότι πρέπει να βελτιώσουμε την πυκνότητα», είπε και επισήμανε ότι, μεταξύ άλλων, οι καλύτερα τοποθετημένες και πιο προσιτές κατοικίες θα υποστηρίξουν σημαντικούς (essential workers) εργαζόμενους, όπως το νοσηλευτικό προσωπικό.
Ο κ. Fotheringham αναφέρθηκε στις μεταρρυθμίσεις που προωθεί η κυβέρνηση Allan στη Βικτώρια, στοχεύοντας, όπως είπε, σε «παλιομοδίτικους νόμους τύπου nimby». Κάτι που ως γνωστό έχει προκαλέσει ουκ ολίγες αντιδράσεις.
Υπενθυμίζεται ότι προ διετίας και η έκθεση της Infrastructure Victoria, του κορυφαίου ανεξάρτητου συμβούλου σε θέματα στρατηγικής υποδομών στη Βικτώρια, επισήμανε ότι… προς τα πάνω και όχι όλο και πιο μακριά θα πρέπει να χτίζονται οι κατοικίες στη Μελβούρνη, ώστε να καλυφθεί, με όσο το δυνατόν πιο βιώσιμο και οικονομικό τρόπο, η διαρκώς αυξανόμενη ζήτηση για στέγαση.
Η Infrastructure Victoria, ανέφερε ότι χωρίς αλλαγή πορείας, πολλοί κάτοικοι όλης της Πολιτείας θα καταλήξουν να αντιμετωπίζουν μειωμένη πρόσβαση σε θέσεις εργασίας υψηλής ποιότητας και οι επιχειρήσεις θα βρεθούν σε χειρότερη θέση ως προς την έλλειψη προσωπικού.
Η εξάπλωση της Μελβούρνης σημαίνει ότι περίπου 1.600 κάτοικοι ζουν ανά τετραγωνικό χιλιόμετρο. Ενδεικτικά, το Παρίσι έχει περίπου 3.900 άτομα ανά τετραγωνικό χιλιόμετρο και το Λος Άντζελες 2.200.
Σε πόλεις της Περιφέρειας της Βικτώριας, όπως το Geelong, το Ballarat και το Bendigo, το φαινόμενα είναι ακόμη πιο έντονο.
Η Infrastructure Victoria ζητούσε επίσης βελτιωμένο σχεδιασμό για τον κλάδο των υποδομών που να ενημερώνει άμεσα τις αποφάσεις χρηματοδότησης, την κατάργηση φόρων και επιδοτήσεων που οδηγούν στην εξάπλωση αυτή, καθώς και αλλαγές στον σχεδιασμό για την ενθάρρυνση δημιουργίας πιο «συμπαγών πόλεων» (compact cities).
Τα οφέλη από μία πιο «συμπαγή πόλη», σύμφωνα με την έκθεση, εκτιμώνται σε εξοικονόμηση 59.000 δολ. ανά κατασκευή νέας κατοικίας και 43 δισ. δολ. συνολικά για τους κατοίκους της Βικτώριας έως το 2056.
Η πολιτειακή πρωθυπουργός, Jacinta Allan, είχε κάνει γνωστό ότι η «είμαστε η ταχύτερα αναπτυσσόμενη Πολιτεία στην Αυστραλία, με τον πληθυσμό μας να φτάνει τα 10,3 εκατομμύρια ανθρώπους μέχρι το 2051 – η περιφερειακή Βικτώρια θα φιλοξενεί περισσότερα από 2,3 εκατομμύρια ανθρώπους».
Σύμφωνα δε με προβλέψεις της εταιρείας δημογραφικής και οικιστικής ανάπτυξης Informed Decisions, η Μελβούρνη και το Σίδνεϊ μαζί θα χρειαστούν επιπλέον, τουλάχιστον, 1,3 εκατομμύρια κατοικίες τα επόμενα 18 χρόνια.
«Καμπανάκια» ηχούν όχι μόνο για την ένταση της πίεσης στην αγορά στέγασης τα αμέσως επόμενα χρόνια, αλλά και ότι πολλοί άνθρωποι θα φτάσουν να ζουν έως και 80 χιλιόμετρα μακριά από το κέντρο της πόλης, με ό,τι αυτό συνεπάγεται σε κόστος και χρόνο μετακίνησης, την επιβάρυνση στο περιβάλλον κ.ά.
ΠΡΟΚΑΤΑΒΟΛΗ 5%
Στο μεταξύ, σύμφωνα με τα στοιχεία της κυβέρνησης, περίπου μία στις δέκα κατοικίες που πωλήθηκαν τον Οκτώβριο αγοράστηκε από πολίτες που χρησιμοποίησαν το διευρυμένο πρόγραμμα προκαταβολής 5% του Εργατικού Κόμματος για να αποκτήσουν το πρώτο τους ακίνητο.
Ωστόσο, η αύξηση των τιμών σπιτιών και διαμερισμάτων, η μεγαλύτερη άνοδος σε δύο χρόνια, ήταν πιο έντονη στο κατώτερο τμήμα, όπου επικεντρώνεται το πρόγραμμα, προκαλώντας νέες επικρίσεις από την αντιπολίτευση.
Πιο συγκεκριμένα, τον Οκτώβριο αγοράστηκαν 5.778 κατοικίες στο πλαίσιο του διευρυμένου προγράμματος εγγύησης της προκαταβολής, αριθμός που συνάδει με τις προβλέψεις του Υπουργείου Οικονομικών.
Η υπουργός Στέγασης, Clare O’Neil, έκανε λόγο για εκπλήρωση των υποσχέσεων της κυβέρνησης να βοηθήσει τους αγοραστές πρώτης κατοικίας που αντιμετωπίζουν δυσκολίες.
«Αυτό σημαίνει ότι περισσότεροι άνθρωποι θα αποπληρώνουν το δικό τους στεγαστικό δάνειο και όχι το δάνειο κάποιου άλλου», επισήμανε η κα O’Neil.
The post Η Μελβούρνη πρέπει να… ψηλώσει, σύμφωνα με το Grattan Institute appeared first on ΝΕΟΣ ΚΟΣΜΟΣ.