Δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων σε όλη τη χώρα βλέπουν την περιουσία τους να παραμένει για χρόνια αναξιοποίητη. Πρόκειται για περιπτώσεις όπου τα ακίνητα έχουν δεσμευθεί για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων – όπως πλατείες, δρόμοι ή παιδικές χαρές – και οι ιδιοκτήτες ακόμη περιμένουν αποζημίωση, πολλές φορές για έργα που δεν υλοποιήθηκαν ποτέ.
Όπως αναλύει η Γραμματής Μπακλατσή σε συνεργασία με «ΤΑ ΝΕΑ», μέσα από 10+1 ερωτήσεις και απαντήσεις παρουσιάζονται όλα όσα πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες προκειμένου να αντιμετωπίσουν τη γραφειοκρατία και να διεκδικήσουν τα δικαιώματά τους.
Τι είναι η αναγκαστική απαλλοτρίωση
Η αναγκαστική απαλλοτρίωση είναι η αφαίρεση της κυριότητας μιας ιδιοκτησίας με διοικητική πράξη, για λόγους δημόσιας ωφέλειας, ύστερα από την καταβολή πλήρους αποζημίωσης στον ιδιοκτήτη.
Η διαδικασία περιλαμβάνει τέσσερα βασικά στάδια:
(Α) Κήρυξη της απαλλοτρίωσης.
(Β) Προσδιορισμός της αποζημίωσης από το αρμόδιο δικαστήριο της Περιφέρειας όπου βρίσκεται το ακίνητο.
(Γ) Αναγνώριση των δικαιούχων αποζημίωσης.
(Δ) Υλοποίηση της απαλλοτρίωσης, που ολοκληρώνεται με την καταβολή της αποζημίωσης εντός 18 μηνών από την απόφαση του δικαστηρίου.
Τι είναι η τακτοποίηση
Η τακτοποίηση συνίσταται στην ανταλλαγή εδαφικών τμημάτων γειτονικών ιδιοκτησιών, μέσω διοικητικής πράξης, ώστε να αποκτήσουν κατάλληλη μορφή για αξιοποίηση. Στόχος είναι η επίτευξη αρτιότητας και οικοδομησιμότητας, μέσω προσκυρώσεων και ανταλλαγών μεταξύ των οικοπέδων που υπόκεινται σε τακτοποίηση.
Τι είναι η πράξη αναλογισμού αποζημίωσης οικοπέδων
Πρόκειται για τη διαδικασία καθορισμού των ρυμοτομούμενων τμημάτων προς αποζημίωση, των ιδιοκτητών που θα καταβάλουν την αποζημίωση και του ποσοστού επιβάρυνσής τους. Υπάρχουν δύο βασικές μορφές:
(Ι) Η πράξη αναλογισμού για απαλλοτρίωση οικοπέδων ή τμημάτων τους που δεσμεύονται για την εφαρμογή του σχεδίου πόλης. Προηγείται πάντα η τακτοποίηση των οικοπέδων.
(ΙΙ) Η πράξη αναλογισμού επείγουσας ανάγκης, που εφαρμόζεται όταν απαιτείται άμεση διάνοιξη οδού εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου, με επισπεύδοντα τον δήμο ή το Δημόσιο.
Τι ισχύει για τους κοινωφελείς χώρους
Για χώρους ειδικού προορισμού, όπως σχολεία ή αθλητικές εγκαταστάσεις, δεν συντάσσονται πράξεις τακτοποίησης ή αναλογισμού. Η απόκτηση των χώρων αυτών γίνεται με ευθύνη και δαπάνη των αρμόδιων φορέων, είτε μέσω ελεύθερης συναλλαγής είτε με αναγκαστική απαλλοτρίωση.
Ποιος πληρώνει όταν ανοίγει δρόμος μπροστά από ακίνητο
Σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία, υπόχρεοι αποζημίωσης για τα ρυμοτομούμενα ακίνητα είναι οι ωφελούμενοι παρόδιοι ιδιοκτήτες και ο δήμος. Ωφελούμενοι θεωρούνται όσοι έχουν ακίνητα με πρόσωπο σε δρόμους, πλατείες ή άλλους κοινόχρηστους χώρους που προβλέπονται από το σχέδιο πόλης ή αποκτούν πρόσωπο μετά την τακτοποίηση. Ακόμη και μη άρτιες ιδιοκτησίες με μόνιμα κτίσματα θεωρούνται ωφελούμενες.
Γιατί σε ορισμένες περιπτώσεις δεν δίνεται αποζημίωση
Κατά τη σύνταξη της πράξης αναλογισμού υπολογίζονται οι υποχρεώσεις κάθε ωφελούμενου ιδιοκτήτη, ανάλογα με το εμβαδόν των ρυμοτομούμενων τμημάτων και τον επιμερισμό τους για αποζημίωση.
Ποια είναι τα όρια επιβάρυνσης
α) Οι παρόδιες ιδιοκτησίες δεν μπορούν να επιβαρύνονται για έκταση μεγαλύτερη από το μισό της οικοδομήσιμης επιφάνειάς τους. Το υπόλοιπο καλύπτεται από τον δήμο.
β) Οι υποχρεώσεις για διάνοιξη οδών φτάνουν έως τη ζώνη των 15 μέτρων.
γ) Για την αποζημίωση πλατειών και αλσών, κάθε οικόπεδο με πρόσωπο σε αυτούς τους χώρους επιβαρύνεται για ζώνη πλάτους 20 μέτρων.
Τι ισχύει για τα εκτός σχεδίου ακίνητα
Η τακτοποίηση και η προσκύρωση εφαρμόζονται μόνο σε οικόπεδα εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλης. Δεν ισχύουν για γήπεδα εκτός σχεδίου, ακόμη κι αν υπάρχει ανάγκη διαπλάτυνσης δρόμου.
Τι μπορεί να κάνει ιδιοκτήτης που περιμένει αποζημίωση επί χρόνια
Εάν έχουν περάσει 15 χρόνια από την έγκριση του σχεδίου πόλης, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει άρση της ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης. Αν υπάρχει απόφαση έγκρισης πράξης αναλογισμού, μετά από 5 χρόνια μπορεί να επέλθει αυτοδίκαιη άρση, εφόσον δεν έχει κατατεθεί αίτηση για δικαστικό καθορισμό αποζημίωσης και ο ιδιοκτήτης αιτηθεί τροποποίηση του σχεδίου πόλης.