Επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης όταν το ακίνητο αποκτάται με χρησικτησία; Ανήλικος δικαιούται απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης για αγορά πρώτης κατοικίας; Τι ισχύει σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου που χρησιμοποιείται ως κατοικία αλλά στην άδεια οικοδομής εμφανίζεται ως επαγγελματική στέγη; Μπορεί να χορηγηθεί φοροαπαλλαγή για δεύτερη φορά ή μετά τη σύνταξη του συμβολαίου; Τι ισχύει για τους βοηθητικούς χώρους ή για το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης βοηθητικού χώρου;
Αυτά είναι ορισμένα από τα ερωτήματα-απορίες που βασανίζουν τους φορολογουμένους όταν ξεκινούν τη διαδικασία της μεταβίβασης ενός ακινήτου ή σχεδιάζουν να αποκτήσουν πρώτη κατοικία. Το τοπίο και τα «ψιλά γράμματα» για λιγότερους φόρους στις μεταβιβάσεις ακινήτων επιχειρεί να ξεκαθαρίσει η ΑΑΔΕ δίνοντας λύσεις σε ειδικές περιπτώσεις. Ειδικότερα:
1 Δεν επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτου κατά τη σύσταση ή τροποποίηση οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών όταν:
¢ Η σύσταση είναι μονομερής.
¢ Στο οικόπεδο δεν υφίστανται κτίσματα.
¢ Υπάρχει άδεια κατεδάφισης.
¢ Δεν υπάρχει στέγη.
¢ Δεν διανέμονται οι συνιστώμενες ιδιοκτησίες.
¢ Διαιρούνται ή συνενώνονται ιδιοκτησίες του ίδιου προσώπου.
¢ Παραχωρείται επιφάνεια κτίσματος ή γηπέδου σε κοινή χρήση και όταν επεκτείνεται ιδιοκτησία σε επιφάνεια ρυθμισμένων χώρων (π.χ. ενσωμάτωση ημιυπαίθριου χώρου) εφόσον δεν πραγματοποιείται μεταβίβαση εμπράγματων δικαιωμάτων και δεν μεταβάλλονται τα ποσοστά συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο.
2 Αν κατά τη σύνταξη συμβολαίου μεταβίβασης ακινήτου ή σύστασης εμπράγματου σε αυτό δικαιώματος, που συντάσσεται με οποιαδήποτε αιτία (επαχθή ή χαριστική), η έκταση του μεταβιβαζόμενου ακινήτου είναι μεγαλύτερη από αυτήν που αναγράφεται στον με επαχθή αιτία τίτλο κτήσης αυτού, εκτός του φόρου για τη σύμβαση μεταβίβασης καταβάλλεται και φόρος μεταβίβασης για την αξία της επιπλέον έκτασης, με χρόνο φορολογίας τον χρόνο κατάρτισης του μεταβιβαστικού συμβολαίου ο οποίος βαρύνει τον μεταβιβάζοντα το ακίνητο. Δεν οφείλεται φόρος, αν η επιπλέον έκταση δεν υπερβαίνει το 2% της έκτασης που αναγράφεται στον αρχικό τίτλο κτήσης ή η αξία του ποσοστού αυτού δεν υπερβαίνει τα 1.500 ευρώ. Σε διαφορετική περίπτωση οφείλεται φόρος, o οποίος επιβάλλεται στην αξία της επιπλέον έκτασης, όπως προκύπτει με την εφαρμογή του αντικειμενικού συστήματος, εκτός αν το δηλούμενο τίμημα για τη μεταβίβαση που ακολουθεί είναι μεγαλύτερο οπότε θα ληφθεί υπόψη η μεγαλύτερη αυτή αξία.
3 Αν σε συμβόλαιο μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου ή σύστασης άλλου εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο από οποιαδήποτε αιτία, γίνεται από τον μεταβιβάζοντα επίκληση της κτήσης τούτου με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία, στο πρόσωπό του, εκτός από τον φόρο για τη σύμβαση αυτή, οφείλεται και φόρος μεταβίβασης για την κτήση με χρησικτησία, εκτός αν στο όνομα του μεταβιβάζοντος υπάρχει τίτλος μεταγραμμένος για το δικαίωμά του, για το οποίο έχει υποβληθεί η κατά νόμο φορολογική δήλωση ή αν τα βιβλία μεταγραφών έχουν καταστραφεί.
4 Δεν οφείλεται φόρος χρησικτησίας σε περίπτωση:
¢ Κτήσης του ακινήτου από κληρονομιά με διαθήκη ή εξ αδιαθέτου, έστω και αν στη διαθήκη μνημονεύεται η κτήση κυριότητάς του με χρησικτησία, γιατί στην περίπτωση αυτή (διαθήκης) δεν συντάσσεται συμβόλαιο.
¢ Σε περίπτωση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας από τον μοναδικό κύριο με μονομερή πράξη, έστω και αν στην πράξη αυτή γίνεται επίκληση κτήσης κυριότητας με χρησικτησία.
¢ Αν ο επικαλούμενος την κτήση κυριότητας με χρησικτησία απαλλάσσεται από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων.
¢ Οταν ο επικαλούμενος τη χρησικτησία έχει τίτλο κτήσης για τον οποίο έχει υποβληθεί δήλωση.
5 Χορηγείται απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης σε περίπτωση απόκτησης πρώτης κατοικίας με πλειστηριασμό έστω και εάν ο υπερθεματιστής είναι σύζυγος ή συγγενής πρώτου βαθμού προς τον καθ’ ου ο πλειστηριασμός.
6 Σε περίπτωση που φορολογούμενος έχει ιδανικό μερίδιο επί κατοικίας ή οικοπέδου που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες (είτε αυτοτελώς είτε συναθροιζόμενο με τα λοιπά ακίνητά του) και μεταβιβάσει ιδανικό μερίδιο αυτού, δεν δικαιούται να λάβει απαλλαγή πρώτης κατοικίας πριν από την παρέλευση πέντε ετών από τη μεταβίβαση.
7 Ανήλικος δεν δικαιούται απαλλαγή από τον φόρο για απόκτηση πρώτης κατοικίας. Κατ’ εξαίρεση, την απαλλαγή του αγάμου δικαιούνται και τα ανήλικα τέκνα, τα οποία στερούνται και τους δύο γονείς τους και τελούν υπό επιτροπεία ή υπό την επιμέλεια τρίτου προσώπου, που ορίστηκε με δικαστική απόφαση, είτε αγοράζουν ακίνητο εξ αδιαιρέτου είτε αγοράζουν αυτοτελώς χωριστό ακίνητο το καθένα.
8 Κατά την αγορά πρώτης κατοικίας επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης για το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης κοινοχρήστου χώρου. Απαλλαγή χορηγείται μόνο για χώρους κύριας χρήσης και για μία αποθήκη και μία θέση στάθμευσης που αποκτώνται με την ίδια συμβολαιογραφική πράξη.
9 Σε περίπτωση που φορολογούμενος έχει ποσοστό συνιδιοκτησίας σε περισσότερα ακίνητα, για να διαπιστωθεί εάν πληρούνται οι στεγαστικές ανάγκες προκειμένου να χορηγηθεί η φοροαπαλλαγή συναθροίζονται οι επιφάνειες όλων των ακινήτων (κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας) τα οποία ανήκουν στον αγοραστή κατά τον χρόνο της μεταβίβασης. Εξαιρούνται τα ακίνητα που βρίσκονται σε δημοτική κοινότητα ή δημοτική ενότητα, εφόσον στερείται περαιτέρω διοικητικής υποδιαίρεσης, με πληθυσμό κάτω των 3.000 κατοίκων, τα αγροτεμάχια, καθώς και τα ακίνητα που έχουν χαρακτηριστεί επαγγελματική στέγη, ενώ σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να εξετάζεται εάν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης.
10 Η μεταβίβαση εξ αδιαιρέτου μεριδίου πρώτης κατοικίας από τον ένα σύζυγο προς τον εξ αδιαιρέτου συγκύριο άλλο σύζυγο πριν από την πάροδο της πενταετίας από τη μεταβίβαση δεν αίρει τη χορηγηθείσα απαλλαγή στην περίπτωση κατά την οποία το ακίνητο είχε αγοραστεί από κοινού υπό την προϋπόθεση ότι τελείται διαρκούντος του γάμου των δύο συζύγων, αφού και μετά τη μεταβίβαση εξακολουθεί να εκπληρώνεται ο σκοπός του νόμου, δηλαδή η κάλυψη των στεγαστικών αναγκών της οικογένειας.
11 Δεν χορηγείται η απαλλαγή της πρώτης κατοικίας για ακίνητο που χρησιμοποιείται μεν ως κατοικία, αλλά όπως προκύπτει από την άδεια οικοδομής ή τη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας αποτελεί επαγγελματική στέγη. Ωστόσο αν προηγηθεί της μεταβίβασης αλλαγή χρήσης του ακινήτου από επαγγελματική στέγη σε κατοικία με μεταγενέστερη πράξη ή αντίστοιχη βεβαίωση της αρμόδιας Αρχής, τότε είναι δυνατή η χορήγηση απαλλαγής πρώτης κατοικίας.
12 Οικόπεδο, εντός σχεδίου, μη οικοδομήσιμο, για το οποίο εκκρεμεί η πράξη εφαρμογής δεν μπορεί να τύχει απαλλαγής.
13 Χορηγείται απαλλαγή πρώτης κατοικίας και μετά τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου εφόσον συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις χορήγησής της κατά τον χρόνο της αγοράς.
14 Η απαλλαγή μπορεί να χορηγηθεί δεύτερη φορά εφόσον τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά τον χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο/η σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους, δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους και ο αγοραστής υποβάλλει δήλωση και καταβάλλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που είχε τύχει της απαλλαγής.
15 Σε περίπτωση που έχει καταβληθεί ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που είχε τύχει της απαλλαγής, λόγω χορήγησης νέας απαλλαγής και ματαιωθεί η σύνταξη του συμβολαίου αγοράς για την οποία ο αγοραστής θα ζητούσε δεύτερη απαλλαγή, ο καταβληθείς φόρος επιστρέφεται.