Με την οικοδομική δραστηριότητα να βρίσκεται σε ελεύθερη πτώση από τις αρχές του έτους και την αγορά να αναμένει να ξεκαθαρίσει το τοπίο γύρω από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, η κυβέρνηση επιλέγει να διατηρήσει στον «πάγο» τον ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα τουλάχιστον μέχρι το τέλος του 2026, φέρνοντας πιο κοντά την οριστική κατάργηση του μέτρου.
Ο μηδενικός ΦΠΑ στις νέες οικοδομές θα ενσωματωθεί στο καλάθι της ΔΕΘ καθώς σε συνδυασμό με το πάγωμα της αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων και του φόρου υπεραξίας έως το τέλος του 2026 εκτιμάται ότι θα λειτουργήσει ως καταλύτης για την κατασκευή περισσότερων κατοικιών, την ώρα που το στεγαστικό πρόβλημα παραμένει οξύ και πιέζει ασφυκτικά τα νοικοκυριά. Με την παράταση της αναστολής του ΦΠΑ 24% στην οικοδομή όλες οι αγοραπωλησίες ακινήτων θα συνεχίζουν να επιβαρύνονται μόνο με φόρο μεταβίβασης 3%. Το «πάγωμα» του ΦΠΑ θα ισχύσει για όλα τα αδιάθετα ακίνητα του κατασκευαστή, από όλες τις άδειες οικοδομής που έχουν εκδοθεί και αφορούν είτε ιδιόκτητα ακίνητά του είτε ακίνητα τα οποία ανεγείρει ο ίδιος με το σύστημα της αντιπαροχής, μέχρι την αίτηση αναστολής.
Σύμφωνα με παράγοντες της κτηματαγοράς, η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις νέες οικοδομές αποτελεί βασικό σύμμαχο και κίνητρο για τον εκάστοτε κατασκευαστή και επενδυτή που επιθυμεί να επενδύσει στην ελληνική κτηματαγορά. Με την απενεργοποίηση του ΦΠΑ συμπιέζεται αισθητά το κόστος απόκτησης στέγης λόγω της χαμηλότερης επιβάρυνσης για τον αγοραστή. Για παράδειγμα, για μια κατοικία αξίας 200.000 ευρώ, το κόστος αγοράς με ΦΠΑ 24% διαμορφώνεται στα 248.000 ευρώ. Με την αναστολή του ΦΠΑ η τιμή του ίδιου ακινήτου πέφτει στα 206.000 ευρώ, αφού επιβάλλεται μόνο φόρος μεταβίβασης 3%, και έτσι ο αγοραστής πληρώνει 42.000 ευρώ λιγότερα.
Ο ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα εφαρμόστηκε για πρώτη φορά την 1η Ιανουαρίου 2006 (νόμος 3427/2005) με εξαίρεση την πρώτη κατοικία. Μέχρι τότε οι αγοραπωλησίες ακινήτων επιβαρύνονταν μόνο με φόρο μεταβίβασης. Τον πρώτο χρόνο εφαρμογής του μέτρου ο συντελεστής ΦΠΑ ήταν 19%, για να εκτοξευθεί στο 24% στα χρόνια των μνημονίων. Ο ΦΠΑ στις νέες οικοδομές παρέμεινε για 13 χρόνια προκαλώντας πολλές στρεβλώσεις στην αγορά. Η κυβέρνηση το 2019 αποφάσισε την τριετή αναστολή του ΦΠΑ από την 1η Ιανουαρίου 2020 έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2022 με στόχο να τονωθούν η οικοδομή και η αγορά ακινήτων, οι οποίες είχαν «γκρεμιστεί» την περίοδο της κρίσης. Οι παρατάσεις του μηδενικού ΦΠΑ συνεχίστηκαν, με την τελευταία να εκπνέει στο τέλος του 2025. Η αναστολή περιλαμβάνει περιπτώσεις νέων αδειών όσο και παλιές άδειες που είχαν εκδοθεί από 1η Ιανουαρίου 2006.
Μελέτη του ΙΟΒΕ
Ειδική μελέτη του ΙΟΒΕ έχει αναδείξει την επιβάρυνση που προκαλεί ο ΦΠΑ κατά την αγορά, λειτουργώντας αποτρεπτικά σε νέες επενδύσεις στην οικοδομή. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με το ΙΟΒΕ, υπολογίζεται ότι αν η τελική τιμή πώλησης αποτελεί το διπλάσιο του καθαρού κόστους παραγωγής, ώστε να καλύπτεται το κόστος της γης και ένα εύλογο κέρδος για τον κατασκευαστή, ο ΦΠΑ υλικών και υπηρεσιών αποτελεί το 5,03% της τελικής τιμής. Το μη συμψηφισμένο τμήμα του ΦΠΑ είναι επομένως το 14,8% της τελικής τιμής και επιβαρύνει τον αγοραστή. Ανάλογη είναι η εκτίμηση επιπτώσεων και για τον φόρο υπεραξίας 15% ο οποίος παραμένει παγωμένος έως το τέλος του 2026.