Ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας, μίλησε στα ΝΕΑ για την επικείμενη εφαρμογή του «πιστοποιητικού φερεγγυότητας» μέσω του Μητρώου Παρακολούθησης Ιδιωτικού Χρέους από το 2026. Σύμφωνα με τον κ. Μπάκα, η πρωτοβουλία αυτή θα έχει νόημα μόνο για στρατηγικούς κακοπληρωτές, ενώ οι ιδιοκτήτες έχουν ήδη τη δυνατότητα προστασίας μέσω του «Τειρεσία των ενοικιαστών», μιας μαύρης λίστας κακοπληρωτών που ενημερώνεται αυτόματα όταν δηλώνεται λύση μίσθωσης.
Ο ίδιος επισημαίνει ότι ένα πιστοποιητικό φερεγγυότητας δεν πρέπει να στιγματίζει όλους τους πολίτες, καθώς πολλά νοικοκυριά και ελεύθεροι επαγγελματίες έχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές λόγω οικονομικής αδυναμίας και όχι κακής πρόθεσης.
Τι ισχύει σε άλλες χώρες
Πολλοί υποστηρίζουν ότι το πιστοποιητικό φερεγγυότητας εφαρμόζεται ήδη σε χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης, στις ΗΠΑ και στον Καναδά. Σύμφωνα με τον κ. Θεμιστοκλή Μπάκα, η εφαρμογή του στις χώρες αυτές γίνεται όμως σε τελείως διαφορετικό πλαίσιο, καθώς:
- Διαθέτουν κοινωνικές κατοικίες και κατοικίες προσιτού κόστους για όσους δεν πληρούν τα ιδιωτικά κριτήρια.
- Έχουν θεσπιστεί πλαφόν στα ενοίκια και στις αυξήσεις τους.
- Διατίθενται μηχανισμοί αυξημένης προστασίας των ενοικιαστών.
«Στην Ελλάδα, δυστυχώς, τίποτα από τα παραπάνω δεν υφίσταται. Ο μέσος όρος κοινωνικής κατοικίας στην Ευρωπαϊκή Ένωση ανέρχεται στο 9–9,3% του συνολικού αποθέματος κατοικιών, ενώ υπάρχουν χώρες που υπερτερούν σημαντικά. Για παράδειγμα, στην Ολλανδία το ποσοστό φτάνει έως και το 30%, στην Αυστρία αγγίζει το 24%, στη Δανία το 21%, στη Σουηδία το 19%, στη Γαλλία το 17% και στο Ηνωμένο Βασίλειο περίπου το 18%.
Στην Ισπανία μάλιστα, το 2025, το ποσοστό των δημόσιων ή προσιτών κατοικιών αυξήθηκε από 2,5% σε 3,4%, χάρη σε στοχευμένα κυβερνητικά μέτρα. Δημιουργήθηκε δημόσια εταιρεία στέγασης και αξιοποιήθηκαν αστικοί και άλλοι δημόσιοι πόροι, ώστε να στηθεί ένα νέο δημόσιο σύστημα κατοικίας.
Αξίζει να σημειώσουμε ότι οι περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες δεν διαθέτουν έναν εθνικό ορισμό για την κοινωνική κατοικία. Σπάνια θα συναντήσουμε τον όρο “κοινωνική κατοικία”. Στη Γαλλία, για παράδειγμα, μιλούν για “Κατοικία με ενοίκιο μέτριου ύψους” (HLM), ενώ στην Αυστρία για “Κατοικία Περιορισμένου Κέρδους”. Στην πραγματικότητα, η κοινωνική κατοικία δεν είναι ένας τίτλος, είναι οι παρεμβάσεις, είτε κατασκευή είτε ρυθμιστικά μέτρα, που αναλαμβάνουν οι κυβερνήσεις και οι τοπικές αρχές για να εξασφαλίσουν ότι όλοι οι πολίτες έχουν πρόσβαση σε στέγη», επεσημαίνει ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates.
Αναλυτικά οι χώρες (έρευνα Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates)
Γερμανία
- Σχεδόν υποχρεωτικό να προσκομιστεί πιστοληπτική αναφορά από την SCHUFA (SCHUFA credit report).
- Συχνά ζητείται και βεβαίωση εργοδότη (employment certificate) ή μισθοδοσία (payslips).
- Ο ιδιοκτήτης μπορεί νόμιμα να αρνηθεί την ενοικίαση αν η οικονομική αξιολόγηση (financial screening) δεν είναι ικανοποιητική.
- Πολύ ισχυρή προστασία ενοικιαστών.
- Έλεγχος αυξήσεων ενοικίων (Mietpreisbremse – rent control): σε πολλές πόλεις υπάρχει όριο στο πόσο μπορεί να αυξηθεί το ενοίκιο.
- Ο ιδιοκτήτης μπορεί να τερματίσει τη μίσθωση μόνο για σοβαρούς λόγους (π.χ. αν χρειάζεται το ακίνητο για ιδία χρήση).
- Οι μισθώσεις συχνά είναι αορίστου χρόνου.
- Διαθέτει 1.120.000 κοινωνικές κατοικίες, κατοικίες προσιτού κόστους στέγασης.
Γαλλία
- Ζητούνται μισθοδοσίες 3 μηνών (3 months payslips), φορολογική δήλωση (tax return) και συχνά εγγυητής (garant/guarantor).
- Ο νόμος επιτρέπει μόνο συγκεκριμένα δικαιολογητικά ώστε να αποφεύγονται υπερβολικές απαιτήσεις.
- Υπάρχουν και ιδιωτικές υπηρεσίες που δημιουργούν φάκελο ενοικιαστή (tenant file / dossier locatif).
- Ο νόμος ALUR δίνει αυξημένα δικαιώματα στους ενοικιαστές.
- Περιορισμοί στις αυξήσεις ενοικίων σε μεγάλες πόλεις.
- Ο ενοικιαστής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση με προειδοποίηση 1–3 μηνών, ενώ ο ιδιοκτήτης έχει αυστηρούς περιορισμούς στο πότε μπορεί να ζητήσει αποχώρηση.
- Υπάρχει προστασία από έξωση κατά τη διάρκεια του χειμώνα (trêve hivernale – winter truce).
- Διαθέτει 5.329.720 κοινωνικές κατοικίες, κατοικίες προσιτού κόστους στέγασης με μέσο ενοίκιο 6,52 €/τ.μ. και με Εθνικό μέσο όρο: 785 κοινωνικές κατοικίες ανά 10.000 κατοίκους
- Το 2022 υπήρχαν 4,6 εκατ. νοικοκυριά σε κοινωνικές κατοικίες, που αντιστοιχούσαν σε 10,5 εκατ. κατοίκους — περίπου το 16%-17% των αστικών νοικοκυριών
- Μεταξύ 1ης Ιανουαρίου 2023 και 1ης Ιανουαρίου 2024, 72.400 μονάδες κοινωνικής στέγασης τέθηκαν προς ενοικίαση για πρώτη φορά. Το απόθεμα κοινωνικών ενοικίων αυξήθηκε έτσι κατά 0,9% κατά την περίοδο αυτή.
Ηνωμένο Βασίλειο
- Συνηθίζεται η αναφορά πιστοληπτικής ικανότητας μέσω ιδιωτικών εταιρειών (tenant referencing / credit check).
- Ζητούνται τραπεζικά αντίγραφα (bank statements), μισθοδοσίες (payslips), βεβαίωση εργοδότη (employer reference).
- Μπορεί να ζητηθεί εγγυητής (guarantor).
- Η χρήση δεδομένων ρυθμίζεται από τον Γενικό Κανονισμό Προστασίας Δεδομένων (GDPR).
- Ο ιδιοκτήτης μπορεί να δώσει εντολή αποχώρησης (Section 21 notice) χωρίς αιτιολόγηση μετά τη λήξη της μίσθωσης (υπάρχουν σχέδια κατάργησης αυτής της δυνατότητας).
- Δεν υπάρχει γενικός έλεγχος στα ενοίκια
- Σύμφωνα με την Ρυθμιστική Αρχή Κοινωνικής Στέγασης (Regulator of Social Housing) , στις 31 Μαρτίου 2024, υπήρχαν περίπου 4,5 εκατομμύρια κοινωνικές κατοικίες. Από αυτές: 2,9 εκατομμύρια ανήκουν σε ιδιωτικούς registered providers και 1,6 εκατομμύρια ανήκουν σε δημοτικές – δημόσιες αρχές (local authorities ).
- Social Rent: Παρέχεται από “κοινωνικούς παρόχους” (social landlords), οι οποίοι είναι συνήθως οι τοπικές αρχές ή σωματεία στέγασης. Το κόστος ενοικίασης είναι πολύ πιο προσιτό από τις αγοραίες μισθώσεις, καθώς το ενοίκιο είναι συνήθως – περίπου το 50% της τιμής της αγοράς.
- Affordable Rent (προσιτό ενοίκιο): Το ενοίκιο , μπορεί να φτάσει έως το 80% της αγοραίας αξίας (market rent) . Το κόστος στέγασης δεν ξεπερνά το 30% του ακαθάριστου εισοδήματος, συμπεριλαμβανομένων των λογαριασμών κοινής ωφέλειας.
Καναδάς
- Χρησιμοποιούνται επίσης πιστοληπτικές αναφορές (credit reports) και συστάσεις (references).
- Συχνά ζητούνται και αποδείξεις μισθοδοσίας (pay stubs).
- Ορισμένες επαρχίες έχουν αυστηρότερους κανονισμούς για την προστασία των προσωπικών δεδομένων (privacy regulations).
- Κάθε επαρχία έχει δικούς της κανονισμούς.
- Συχνά υπάρχει όριο αυξήσεων ενοικίου (rent increase cap) που ορίζεται ετησίως.
- Η διαδικασία έξωσης μπορεί να είναι χρονοβόρα και γίνεται μέσω ειδικών επιτροπών ενοικιαστών-ιδιοκτητών (Landlord and Tenant Boards).
- Σύμφωνα με την Statistics Canada, το 2021 υπήρχαν περίπου 894.000 μονάδες κοινωνικής κατοικίας, αντιπροσωπεύοντας το 5,4 % του συνολικού αριθμού κατοικιών στον Καναδά
- Σύμφωνα το Parliamentary Budget Officer (PBO), από το 2017 έχουν δημιουργηθεί 4.000–7.000 νέες μονάδες κοινωνικής κατοικίας ετησίως, με μέγιστο αριθμό 6.887 το 2024
Λουξεμβούργο
- Ο νόμος περιορίζει τα ενοίκια στο μέγιστο 5% της αξίας του ακινήτου.
- Αύξηση ενοικίων, μπορεί να γίνει κάθε 2 χρόνια, αλλά πάλι υπόκειται στο όριο αυτό.
- Το κράτος ελέγχει ενεργά την αγορά.
- Οι ενοικιαστές μπορούν να προσφύγουν στην Επιτροπή Ενοικίων της κοινότητάς τους ή στο δικαστήριο εάν θεωρούν ότι η αύξηση ενοικίου είναι παράνομη ή υπερβολική
Αυστρία
- Προστασία: Υπάρχει έλεγχος μέσω Mietrecht ή Mietrechts gesetz (Νόμος για τα ενοίκια).
- Αύξηση ενοικίων: Σε κατοικίες κοινωνικής/ρυθμισμένης μίσθωσης, οι αυξήσεις συνδέονται με τον δείκτη τιμών καταναλωτή (πληθωρισμό).
- Στον ελεύθερο τομέα οι αυξήσεις είναι πιο χαλαρές, αλλά υπάρχει δικαστική προστασία αν θεωρηθεί καταχρηστικό το ενοίκιο.
- Στη Βιέννη, το 60 % του πληθυσμού ή περίπου 1,1 εκατ. κάτοικοι ζουν σε μορφές κοινωνικής ή επιδοτούμενης κατοικίας
Βέλγιο
- Προστασία: Υπάρχει σταθερό συμβόλαιο (συνήθως 9 χρόνια), δύσκολη η πρόωρη έξωση.
- Αύξηση ενοικίων: Επιτρέπεται, αλλά περιορίζεται από τον δείκτη τιμών καταναλωτή. Το 2022–23 υπήρξε προσωρινό «πάγωμα αυξήσεων» σε κατοικίες με χαμηλή ενεργειακή απόδοση.