Κάποιος που δεν είναι νομικός, αρκεί να γνωρίζει ότι η χρησικτησία ακινήτου είναι ένας θεσμός βάσει του οποίου ένα πρόσωπο αποκτά την κυριότητα αυτού χωρίς να έχει προηγηθεί μεταγεγραμμένο συμβόλαιο αγοράς, δωρεάς ή γονικής παροχής κλπ. προς αυτόν. Αρκεί να αποδείξει ότι έχει την κατοχή του ακινήτου για τουλάχιστον είκοσι χρόνια με την πεποίθηση ότι είναι δικό του. Δηλαδή ο ενοικιαστής που μένει σε ένα ξένο σπίτι πληρώνοντας ενοίκιο στον ιδιοκτήτη για πάνω από είκοσι χρόνια δεν αποκτά την κυριότητα με χρησικτησία, ακριβώς διότι δεν έχει την πεποίθηση ότι είναι δικό του. Όπως και ο αδελφός που καλλιεργεί μεν μόνος του ολόκληρο το ακίνητο στο χωριό, δίνει όμως σχεδόν κάθε χρόνο το μισό λάδι στην αδελφή του που ζει στο εξωτερικό, επειδή ακριβώς αναγνωρίζει ότι κι εκείνη δικαιούται το 50% του κτήματος που ανήκε στον πατέρα τους.
Αντιθέτως, ο ξάδελφος που ζει στο χωριό και καλλιεργεί ένα κτήμα για πάνω από είκοσι χρόνια πληρώνοντας μόνο από τη δική του τσέπη όλα τα έξοδα καλλιέργειας, γνωρίζοντας ότι πριν σαράντα και πλέον χρόνια ανήκε στον παππού του, αλλά τα ξαδέλφια του που ζουν στο εξωτερικό, δεν έχουν εμφανιστεί ποτέ να καλλιεργήσουν το κτήμα ούτε έχουν ζητήσει μέρος των καρπών στο τηλέφωνο που μιλάνε συχνά, ούτε έχουν με άλλο τρόπο αξιώσει μερίδιο από το κτήμα, μπορεί να έχει σχηματίσει την πεποίθηση ότι το κτήμα του έχει αφεθεί από τα ξαδέλφια του για να το έχει ολόκληρο αποκλειστικά δικό του, ειδικώς μάλιστα όταν τους πληροφορεί κατά καιρούς για την παραγωγή λαδιού χωρίς να τους έχει δώσει μερίδιο, ούτε αυτοί να έχουν ζητήσει. Σε μία τέτοια περίπτωση μπορεί να θεωρηθεί ότι ο ξάδελφος που μένει στο χωριό και καλλιεργεί το κτήμα πάνω από είκοσι χρόνια έχει, εμμέσως πλην σαφώς, πληροφορήσει τα ξαδέλφια του στο εξωτερικό ότι καλλιεργεί το κτήμα με την πεποίθηση ότι είναι ολόκληρο δικό του και αυτά δεν έχουν αντιδράσει, άρα θεωρεί ότι το έχουν αποδεχθεί.
Στην κοινή γνώμη μπορεί να υποστηριχθεί και η άποψη ότι η χρησικτησία ευνοεί τους καταπατητές. Μάλιστα σε κάποιους πρόσφατους δημοσιογραφικούς τίτλους αναφορικώς με την δήλωση ακινήτου με χρησικτησία στο Κτηματολόγιο, παρουσιάζεται η αντίληψη ότι υπάρχουν «παραθυράκια» ώστε καταπατητές να αποκτούν παράνομα την κυριότητα ακίνητων. Παρά το γεγονός ότι αυτό δεν αποκλείεται, όπως δεν αποκλείεται γενικώς η δράση παράνομων κυκλωμάτων σε κάθε μορφή της κοινωνικής ζωής, η χρησικτησία μπορεί να λειτουργήσει θετικά για το κοινωνικό σύνολο, αφού ένα εγκαταλελειμμένο από τον ιδιοκτήτη του ακίνητο μπορεί να επανέλθει στην οικονομική ζωή, να καλλιεργηθεί, να νοικιασθεί, να χτισθεί ή να πωληθεί από αυτόν που το προσέχει, πληρώνει έξοδα και το προστατεύει σα δικό του για πάνω από είκοσι χρόνια. Με τη χρησικτησία μπορεί να αρθεί η μακροχρόνια αβεβαιότητα για την τύχη του ακινήτου και να επικρατήσει ασφάλεια δικαίου για το ποιός είναι ο ιδιοκτήτης. Αρκεί η αποκτών με χρησικτησία να ενεργεί καλοπίστως και όχι με δόλο.
Εδώ θα πρέπει να σημειωθούν και οι υποχρεώσεις του κυρίου κάθε ακινήτου που το έχει αποκτήσει με νόμιμο τίτλο, δηλαδή με συμβολαιογραφική πράξη (αγοράς, αποδοχής κληρονομίας, γονικής παροχή, δωρεάς, διανομής κλπ.). Ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου δεν εκπλήρωσε το σύνολο των υποχρεώσεών του με την σύνταξη ενός πλήρους συμβολαίου κτήσεως, με την μεταγραφή ή καταχώρηση αυτού στο Κτηματολογικό Γραφείο και με την σύνταξη ενός τοπογραφικού με τις πλέον σύγχρονες και ακριβείς μεθόδους μέτρησης. Έχει πρόσθετη διαρκή υποχρέωση να το επισκέπτεται και να ελέγχει, αυτοπροσώπως ή μέσω αντιπροσώπων του που εμπιστεύεται, την κατάσταση του ακινήτου, ώστε να επιβεβαιώνει ανά τακτά χρονικά διαστήματα ότι τα όριά του (μάντρες, συρματόπλεγμα, αυλάκια, δέντρα που αποτελούν όριο, πάσσαλοι) δεν έχουν μετακινηθεί, ότι το εσωτερικό του ακινήτου παραμένει όπως το είχε αφήσει και ότι δεν «φυτρώνουν» στο ακίνητό του στεγασμένες θέσεις στάθμευσης, δέντρα που δεν έχει φυτέψει αυτός, καλλιέργειες από ξένους ή ακόμα και κτίσματα.
Ο νόμος ουσιαστικά απαιτεί από τον κύριο του ακινήτου να το ελέγχει όσο πιο συχνά μπορεί ώστε αν κάποιος αποπειραθεί να χρησιμοποιήσει παρανόμως το ίδιο ακίνητο, ο νόμιμος κύριος να το αντιληφθεί εγκαίρως και να ασκήσει τα δικαιώματά του στο δικαστήριο. Ο νόμος παρέχει ένα είδος προθεσμίας στον κύριο του ακινήτου που είναι συνήθως τα είκοσι χρόνια. Σου λέει ότι για να αξίζεις να λέγεσαι κύριος του ακινήτου πρέπει έστω στα είκοσι χρόνια, να το περιποιείσαι και να γνωρίζεις την τύχη του. Εάν το εγκατέλειψες για πάνω από είκοσι χρόνια και δεν έχεις πληροφορηθεί ότι άλλος έχει μπει μέσα, το περιποιείται, το περιφράσσει, το τοπογραφεί, το νοικιάζει σε τρίτους, πληρώνει για τον καθαρισμό του, το δηλώνει στο Ε9, στο Κτηματολόγιο και σε άλλες υπηρεσίες, το καλλιεργεί ή απλώς φυτεύει δέντρα ή ακόμα και χτίζει εντός αυτού, τότε δεν αξίζεις να είσαι ο κύριος του ακινήτου αυτού, έστω και εάν πριν από τριάντα χρόνια το είχες αγοράσει ή το είχες κληρονομήσει. Με άλλα λόγια, τα δικαιώματα εκείνου που το απέκτησε με συμβόλαιο είκοσι και πλέον χρόνια πριν, χωρίς όμως έκτοτε να έχει ενδιαφερθεί για το συγκεκριμένο ακίνητο, υποχωρούν έναντι εκείνου που αποδεδειγμένα το περιποιείται και το αντιμετωπίζει ως δικό του χωρίς να έχει ενοχληθεί από τον κύριο του ακινήτου για πάνω από είκοσι έτη.
*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω, Master of Laws.www.greekadvocate.eu, bm-bioxoi@otenet.gr
The post Χρησικτησία: καταπάτηση ή αξιοποίηση του ακινήτου στην Ελλάδα ; appeared first on ΝΕΟΣ ΚΟΣΜΟΣ.