Tο σχέδιο για αγορά πρώτης κατοικίας με προκαταβολή (deposit) 5%, αναμένεται να καταστήσει δυσκολότερη την απόκτηση σπιτιού -ειδικά για τα νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος στην Αυστραλία- σύμφωνα με νέα έρευνα.
Συγκεκριμένα, η διεύρυνση του προγράμματος First Home Buyer Guarantee, που τέθηκε σε εφαρμογή τον Οκτώβριο από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση, συνέπεσε με απότομη άνοδο στις τιμές των κατοικιών.
Αυτό ενίσχυσε τις ανησυχίες ότι η εν λόγω πολιτική ενδέχεται τελικά να λειτουργεί εις βάρος του στόχου της, καθιστώντας αναγκαία μια ουσιαστική επανεξέταση.
Οι Εργατικοί επικαλούνται επανειλημμένα ανάλυση του Υπουργείου Οικονομικών, σύμφωνα με την οποία οι τιμές των ακινήτων αναμένεται να αυξηθούν κατά 0,5%–0,6% μέσα σε έξι χρόνια.
Ωστόσο, σύμφωνα με μοντελοποίηση δεδομένων από τους οικονομολόγους Hamza Hanbali και Gaurav Khemka, η πολιτική που επιτρέπει την αγορά κατοικίας με μικρότερη προκαταβολή θα μπορούσε να αυξήσει τις τιμές των κατοικιών κατά 10–20% την επόμενη δεκαετία.
Το πλήγμα φαίνεται να είναι μεγαλύτερο για τα νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος, τα οποία, σύμφωνα με τους οικονομολόγους, ενδέχεται να χρειαστεί να περιμένουν έως και πέντε επιπλέον χρόνια για να εκπληρώσουν το… όνειρο αγοράς της πρώτης κατοικίας.
«ΑΠΡΟΣΔΟΚΗΤΟ» ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ
Ο κ. Hanbali, ανώτερος λέκτορας αναλογιστικών σπουδών, σημείωσε ότι μέσα από την ανάλυση προέκυψε ένα «απροσδόκητο» συμπέρασμα: η πρόταση του Συνασπισμού να επιτραπεί στους αγοραστές πρώτης κατοικίας να αξιοποιήσουν τις συνταξιοδοτικές τους αποταμιεύσεις για την προκαταβολή φαίνεται να βελτιώνει την πρόσβαση στην αγορά κατοικίας σε όλες τις εισοδηματικές ομάδες.
«Το σχέδιο της μειωμένης προκαταβολής, σύμφωνα με τη μοντελοποίησή μας, φαίνεται να βλάπτει τα χαμηλά εισοδήματα, άρα δημιουργεί ανισότητες», είπε, ενώ «η πρόωρη ανάληψη συνταξιοδοτικών αποταμιεύσεων δεν έχει τόσο αρνητικές συνέπειες — απλώς απαιτεί έναν συμβιβασμό», πρόσθεσε.
Ο κ. Hanbali σημείωσε ότι στόχος της μελέτης δεν είναι να πάρει πολιτική θέση, αλλά να εξετάσει τις δύο αυτές προτάσεις «με όσο το δυνατόν μεγαλύτερη αντικειμενικότητα».
Παρά τις προσπάθειες της κυβέρνησης των Εργατικών να αυξήσει τον αριθμό των διαθέσιμων κατοικιών, η αγορά σπιτιού είναι τώρα πιο ακριβή από ποτέ.
Σύμφωνα με την Cotality, απαιτούνται πάνω από δέκα χρόνια για να συγκεντρωθεί προκαταβολή 20% για αγορά κατοικίας σε πόλεις όπως το Σίδνεϊ, η Αδελαΐδα, το Μπρίσμπαν και το Περθ, ενώ το μέσο νοικοκυριό πλέον πρέπει να διαθέτει σχεδόν το διπλάσιο ποσοστό του εισοδήματός του για την αποπληρωμή του στεγαστικού δανείου σε σύγκριση με πριν από πέντε χρόνια.
Ο κ. Hanbali τόνισε ότι το γεγονός πως και οι δύο πολιτικές οδηγούν σε αύξηση των τιμών δείχνει ότι η κατασκευή περισσότερων κατοικιών αποτελεί τη μοναδική μακροπρόθεσμη λύση στο πρόβλημα της μη προσιτής στέγασης.
Η πρόταση του Συνασπισμού δίνει τη δυνατότητα στους αγοραστές πρώτης κατοικίας να αξιοποιήσουν έως και το 40% των συνταξιοδοτικών τους αποταμιεύσεων (super) για να καλύψουν προκαταβολή έως 20%.
Αντίστοιχα, το σχέδιο της προκαταβολής 5% δίνει τη δυνατότητα στην κυβέρνηση να λειτουργήσει ως «εγγυητής» για έως και 15% του δανείου, διευκολύνοντας έτσι τους αγοραστές.
Σύμφωνα με την έρευνα, το σχέδιο του Συνασπισμού επηρεάζει την προσιτότητα των αποπληρωμών του στεγαστικού δανείου «έμμεσα», καθώς αυξάνει τη ζήτηση, γεγονός που ωθεί τις τιμές των κατοικιών προς τα άνω, με αποτέλεσμα οι αγοραστές να χρειάζεται να δανείζονται περισσότερα.
Το σχέδιο της μειωμένης προκαταβολής «έχει παρόμοιο αντίκτυπο στις τιμές».
Ωστόσο, αναγκάζει τα νοικοκυριά να δανειστούν περισσότερα, καθώς μια προκαταβολή 5% είναι πολύ μικρή για να ανταπεξέλθουν στις απαιτήσεις αποπληρωμής, με αποτέλεσμα να χρειάζονται μεγαλύτερο στεγαστικό δάνειο από την αρχή.
Οι ακαδημαϊκοί προσομοίωσαν τον χρόνο που θα απαιτούνταν για ένα νοικοκυριό χαμηλού, μεσαίου και υψηλού εισοδήματος —όλα χωρίς αποταμιεύσεις— να συγκεντρώσει προκαταβολή και να αγοράσει κατοικία υπό τις δύο πολιτικές.
ΝΟΙΚΟΚΥΡΙΑ ΥΨΗΛΟΥ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ
Και στις δύο περιπτώσεις διαπιστώθηκε ότι τα νοικοκυριά υψηλού εισοδήματος μπορούν να αγοράσουν κατοικία νωρίτερα σε σχέση με το πότε θα μπορούσαν να αγοράσουν απλώς αποταμιεύοντας κανονικά για την προκαταβολή υπό τις τρέχουσες συνθήκες.
Συγκεκριμένα, με το σχέδιο προκαταβολής 5% μπορούν να αγοράσουν 10 μήνες νωρίτερα, ενώ με την πρόωρη πρόσβαση στις συνταξιοδοτικές αποταμιεύσεις (super) περίπου 1,2 χρόνια νωρίτερα.
Ωστόσο, οι αλυσιδωτές επιπτώσεις για τα υπόλοιπα νοικοκυριά —που αγοράζουν αργότερα και σε ακριβότερη αγορά— είναι πιο σύνθετες.
ΝΟΙΚΟΚΥΡΙΑ ΜΕΣΑΙΟΥ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ
Τα νοικοκυριά μεσαίου εισοδήματος διαπιστώθηκε ότι μπορούν να αγοράσουν κατοικία περίπου έναν χρόνο νωρίτερα αν «στραφούν» στο σχέδιο super.
Αντίθετα, με το σχέδιο μειωμένης προκαταβολής οι τιμές των κατοικιών ανεβαίνουν απότομα, οπότε, παρόλο που η προκαταβολή είναι μικρότερη, οι υψηλότερες δόσεις γίνονται αμέσως αισθητές, καθιστώντας δυσκολότερη τη διαχείριση αποπληρωμής του δανείου.
ΝΟΙΚΟΚΥΡΙΑ ΧΑΜΗΛΟΥ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ
Στα νοικοκυριά χαμηλού εισοδήματος η διαφορά γίνεται ακόμη πιο εμφανής.
Σύμφωνα με την έρευνα, η πρόσβαση στις συνταξιοδοτικές τους αποταμιεύσεις (super) τους επιτρέπει να αγοράσουν κατοικία περίπου έξι μήνες νωρίτερα.
Με το σχέδιο προκαταβολής 5%, τα νοικοκυριά αναγκάζονται να πάρουν μεγαλύτερο δάνειο λόγω της χαμηλής προκαταβολής, με αποτέλεσμα οι μηνιαίες αποπληρωμές να είναι δυσανάλογα υψηλές σε σχέση με το εισόδημά τους.
Ο Hugh Hartigan, επικεφαλής εταίρος της συμβουλευτικής εταιρείας Hartigan & Associates και πρώην διευθυντής ερευνών της Housing Australia, επισήμανε ότι η έρευνα δείχνει πως και οι δύο πολιτικές οδηγούν σε αύξηση των τιμών των κατοικιών.
The post Το σχέδιο προκαταβολής 5% δυσχεραίνει την αγορά πρώτης κατοικίας για τους χαμηλόμισθους appeared first on ΝΕΟΣ ΚΟΣΜΟΣ.