Με μπλόκο στις μεταβιβάσεις, μπλεξίματα με την πολεοδομία, αλλά και με κατεδαφίσεις, κινδυνεύουν όσοι ιδιοκτήτες ακινήτων δεν προχωρήσουν στην τακτοποίηση των αυθαιρεσιών που υπάρχουν στα κτίσματά τους, μέχρι τις 31 Μαρτίου 2028.
Η ρύθμιση των αυθαιρέτων αποτελεί τη σημαντικότερη προϋπόθεση για τη νομιμότητα ενός ακινήτου. Κι αυτό διότι επιτρέπει σε ιδιοκτήτες να εξασφαλίσουν τη δυνατότητα μεταβίβασης, χρηματοδότησης από το πρόγραμμα «Εξοικονομώ», ηλεκτροδότησης και γενικά της αξιοποίησης του ακινήτου τους, χωρίς τον κίνδυνο απώλειας περιουσιακών στοιχείων.
Για τον λόγο αυτό, «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια του πολιτικού μηχανικού, μέλους του ΔΣ της ΠΟΜΙΔΑ Μάνου Κρανίδη, παρουσιάζουν μέσα από 20 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ιδιοκτήτες ακινήτων με αυθαιρεσίες, προκειμένου να διασφαλίσουν την περιουσία τους.
1) Πόσες είναι οι κατηγορίες αυθαιρέτων και ποιες τακτοποιούνται;
Σύμφωνα με τα όσα προβλέπονται (Ν.4495/2017) οι αυθαίρετες κατασκευές χωρίζονται σε πέντε βασικές κατηγορίες. Οσα αυθαίρετα ανήκουν στις πρώτες τέσσερις μπορούν να τακτοποιηθούν, ενώ όσα ανήκουν η 5η κατηγορία – με βάση τα όσα ισχύουν σήμερα – δεν μπορούν να τακτοποιηθούν.
2) Ποιες αυθαίρετες κατασκευές αφορά η 1η κατηγορία;
Αφορά αυθαίρετες κατασκευές προ του 1975. Αυτές οι κατασκευές με την τακτοποίηση εξαιρούνται οριστικά από την κατεδάφιση και στις περισσότερες περιπτώσεις δεν απαιτείται μελέτη στατικής επάρκειας για να προχωρήσει η σχετική διαδικασία.
3) Τι αφορά η κατηγορία 2;
Αφορά αυθαίρετα που κατασκευάστηκαν από το 1975 έως το 1983. Εδώ, με την τακτοποίηση επιτυγχάνεται μόνιμη εξαίρεση από την κατεδάφιση, επιβολή μειωμένων προστίμων και δυνατότητα μεταβίβασης και αξιοποίησης.
4) Η κατηγορία 3;
Σε αυτήν υπάγονται κατασκευές με μικρές πολεοδομικές παραβάσεις. Για παράδειγμα, πέργκολες, μικρές αποθήκες, ΒΒQ κ.ά. Στα πλεονεκτήματα της τακτοποίησης αυτών των κατασκευών, που γίνεται χωρίς μεγάλες τεχνικές απαιτήσεις, περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, τα ελάχιστα πρόστιμα τακτοποίησης – σε σχέση με τις άλλες κατηγορίες.
5) Τι αφορά η κατηγορία 4;
Αφορά αυθαίρετες κατασκευές με σημαντικές αλλά όχι υπερβολικές υπερβάσεις. Σε αυτήν την κατηγορία, υπάγονται κατασκευές με υπερβάσεις δόμησης και κάλυψης έως 40% καθώς και υπερβάσεις ύψους έως 20%.
Σημείωση: Με βάση τα προβλεπόμενα, οι αυθαίρετες κατασκευές σε ακίνητα με οικοδομική άδεια εντάσσονται οριστικά στην Κατηγορία 4, εφόσον αυτές δεν ξεπερνούν τα 50 τ.μ. σε συνολική αυθαίρετη δόμηση. Κι αυτό, ανεξάρτητα από το ποσοστό υπέρβασης που αντιπροσωπεύουν για το οικόπεδο.
6) Τι απαιτείται για την τακτοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών που ανήκουν στην προαναφερόμενη κατηγορία;
Απαιτείται: τοπογραφικό, διάγραμμα κάλυψης, αρχιτεκτονικά σχέδια, τεχνική έκθεση μηχανικού, Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, το Ε9 και – ανάλογα την περίπτωση – μελέτη στατικής επάρκειας.
7) Τι αφορά η κατηγορία 5;
Αφορά τα μεγάλα αυθαίρετα τα οποία έχουν σοβαρές πολεοδομικές υπερβάσεις. Δηλαδή υπερβάσεις δόμησης άνω του 40% και υπερβάσεις κάλυψης άνω του 40%. Επί της ουσίας, πρόκειται για κτίσματα χωρίς οικοδομική άδεια και με μεγάλες αυθαίρετες επεκτάσεις.
8) Τι ισχύει για τα αυθαίρετα αυτής της κατηγορίας;
Αυτά τα αυθαίρετα από τον Οκτώβριο του 2020 δεν μπορούν να τακτοποιηθούν.
9) Πρακτικά τι σημαίνει αυτό;
Σημαίνει πως χιλιάδες ακίνητα που ανήκουν στην κατηγορία 5:
(Α) δεν μπορούν να μεταβιβαστούν.
(Β) δεν μπορούν να λάβουν Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
(Γ) δεν μπορούν να αξιοποιηθούν επενδυτικά.
(Δ) μπλοκάρονται σε γονικές παροχές και δωρεές.
(Ε) αντιμετωπίζουν σοβαρά προβλήματα σε τραπεζικό δανεισμό.
10) Τι επιπτώσεις έχει αυτή η κατάσταση στην αγορά ακινήτων;
Εχει δημιουργηθεί ένα τεράστιο «πάγωμα» στην αγορά, ειδικά σε περιοχές όπου υπάρχουν παλαιές αυθαίρετες επεκτάσεις ή εξ ολοκλήρου αυθαίρετες κατασκευές. Ετσι, πολλοί ιδιοκτήτες βρίσκονται αντιμέτωποι με σοβαρά αδιέξοδα, καθώς δεν μπορούν να προχωρήσουν ούτε σε μεταβιβάσεις ούτε σε αξιοποίηση των ακινήτων τους.
11) Πού γίνεται πιο έντονο το πρόβλημα;
Το πρόβλημα γίνεται ακόμη πιο έντονο σε περιπτώσεις κληρονομιών, καθώς οι κληρονόμοι παραλαμβάνουν ακίνητα με σοβαρές πολεοδομικές εκκρεμότητες χωρίς να υπάρχει σαφής δυνατότητα νομιμοποίησης.
12) Πώς διαμορφώνεται η εικόνα σήμερα;
Χιλιάδες ιδιοκτήτες έχουν εγκλωβιστεί επειδή:
(Ι) αγόρασαν ακίνητα με παλιές αυθαιρεσίες.
(ΙΙ) κληρονόμησαν ακίνητα χωρίς δυνατότητα τακτοποίησης.
(ΙΙΙ) δεν μπορούν να ολοκληρώσουν συμβόλαια.
(V) δεν μπορούν να προχωρήσουν σε ανακαινίσεις ή επενδυτικά σχέδια.
13) Πού είναι πιο έντονο το πρόβλημα;
Ιδιαίτερα σοβαρό είναι το πρόβλημα στις κληρονομιές, καθώς μεγάλος αριθμός ακινήτων δεν μπορεί να μεταβιβαστεί στους κληρονόμους χωρίς προηγούμενη πολεοδομική τακτοποίηση.
14) Ποιες αυθαίρετες κατασκευές – που ανήκουν στις τέσσερις πρώτες κατηγορίες – μπορούν να υπαχθούν στον προαναφερόμενο νόμο;
Μπορούν να υπαχθούν αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης που έχουν ολοκληρωθεί πριν από τις 28 Ιουλίου 2011.
15) Γενικά ποιες κατασκευές δεν μπορούν να υπαχθούν;
Δεν μπορούν να υπαχθούν:
- αυθαίρετα που ανεγέρθηκαν μετά τις 28 Ιουλίου 2011.
- κατασκευές σε δάση και αναδασωτέες εκτάσεις.
- αυθαίρετα σε αιγιαλό και παραλία.
- κατασκευές σε ρέματα.
- κτίσματα σε αρχαιολογικούς χώρους χωρίς εγκρίσεις.
- αυθαίρετα σε κοινόχρηστους χώρους.
16) Ποιες είναι οι νέες προθεσμίες για την τακτοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών;
Οι αυθαίρετες κατασκευές που ανήκουν στις κατηγορίες 1 εως 4 μπορούν να τακτοποιηθούν έως τις 31 Μαρτίου 2028.
17) Τι ισχύει για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου;
Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου αποτελεί πλέον βασική προϋπόθεση για: μεταβιβάσεις, πωλήσεις, γονικές παροχές, δωρεές και σύσταση εμπράγματων δικαιωμάτων.
18) Τι περιλαμβάνει ο φάκελος έκδοσής της;
Ο φάκελος έκδοσης της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου περιλαμβάνει:
- την οικοδομική άδεια.
- τα σχέδια.
- τι δηλώσεις αυθαιρέτων.
- τα Πιστοποιητικά Ενεργειακής Απόδοσης.
- τα στοιχεία του μηχανικού.
- τις τεχνικές εκθέσεις.
19) Ποια συνήθως τα λάθη που κάνουν οι ιδιοκτήτες αυθαίρετων κατασκευών κατά τη διάρκεια της τακτοποίησής τους;
Τα πιο συνηθισμένα λάθη είναι:
- η λανθασμένη εγγραφή της κατηγορίας αυθαιρεσίας.
- ο λάθος υπολογισμός των τετραγωνικών μέτρων.
- τα ελλιπή σχέδια.
- η απόκρυψη παραβάσεων.
- η μη ολοκλήρωση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.
- ο ελλιπής στατικός έλεγχος. στις δόσεις.
20) Τι θα συμβεί μετά τη λήξη των προθεσμιών;
Εάν δεν υπάρξει νέα παράταση, όσοι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων δεν έχουν προχωρήσει σε τακτοποίηση, μεταξύ άλλων: δεν θα μπορούν να μεταβιβάσουν τα ακίνητά τους, θα υπάρχει μπλοκάρισμα των γονικών παροχών, δεν θα μπορούν να εκδώσουν οικοδομική, θα κληθούν να καταβάλουν αυξημένα πρόστιμα.