Σε μια κληρονομιά, το βασικό ερώτημα για τον κληρονόμο δεν είναι μόνο «τι ποσοστό δικαιούται». Ποιο άλλο είναι; Είναι το – ουσιαστικό – ερώτημα «τι κληρονομεί τελικά και ποια είναι η πραγματική αξία αυτού που παίρνει».
Για παράδειγμα, κληρονομεί ένα σπίτι που μπορεί να κατοικηθεί ή ένα ακίνητο με αυθαίρετα και εκκρεμότητες; Κληρονομεί ένα οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο ή ένα τμήμα γης που δεν μπορεί να αξιοποιηθεί; Κληρονομεί ένα χωράφι με σαφή όρια ή μια έκταση που η επιφάνειά της δεν ταυτίζεται με την επιφάνεια που είναι δηλωμένη στο Κτηματολόγιο;
Με τις αλλαγές στο κληρονομικό δίκαιο δεν αρκεί να μοιραστούν μόνο ποσοστά στα χαρτιά. Πρέπει να είναι σαφές αν το ακίνητο μπορεί να χρησιμοποιηθεί, να μεταβιβαστεί, να πουληθεί, να καλλιεργηθεί ή να αξιοποιηθεί χωρίς νέες ταλαιπωρίες. Κι αυτό, επειδή έπειτα από μια κληρονομιά, είναι πολύ συνηθισμένο να… διαλύονται οικογένειες και να χαλάνε σχέσεις.
Ετσι, πριν από κάθε αποδοχή, διανομή ή συμφωνία μεταξύ κληρονόμων, χρειάζεται πλήρης τεχνικός έλεγχος. Αν τα προβλήματα εντοπιστούν από την αρχή, αποφεύγονται καθυστερήσεις, έξοδα και συγκρούσεις.
Για τον λόγο αυτό «ΤΑ ΝΕΑ», με τη βοήθεια της τοπογράφου-μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή, παρουσιάζουν μέσα από 10+3 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι κληρονόμοι πριν κάνουν αποδεκτή μια κληρονομιά προκειμένου να μη βρεθούν προ εκπλήξεων.
1. Τι πρέπει να κάνει ο κληρονόμος πριν αποδεχθεί ακίνητο;
Πριν ληφθεί οποιαδήποτε απόφαση, πρέπει να γίνει έλεγχος προκειμένου ο κληρονόμος να γνωρίζει τι ακριβώς κληρονομεί. Χρειάζεται να ελεγχθούν: η νομική κατάσταση του ακινήτου, η τεχνική του κατάσταση, τα τετραγωνικά, οι χρήσεις, οι αυθαιρεσίες, τα όρια, το Κτηματολόγιο, οι οφειλές, τα βάρη και η δυνατότητα αξιοποίησης. Ο μηχανικός, ο δικηγόρος, ο συμβολαιογράφος και ο λογιστής πρέπει να συνεργαστούν, ώστε ο κληρονόμος να έχει πλήρη εικόνα για το τι κληρονομεί.
2. Πώς μπορεί να αποφευχθεί η οικογενειακή σύγκρουση;
Η καλύτερη λύση είναι η πρόληψη. Οσο πιο καθαρή είναι η εικόνα της περιουσίας, τόσο λιγότερες διαφωνίες δημιουργούνται. Η οικογένεια πρέπει να γνωρίζει ποια ακίνητα υπάρχουν, ποια είναι η κατάστασή τους, ποια έχουν αξία αξιοποίησης και ποια χρειάζονται τακτοποίηση. Η συζήτηση πρέπει να γίνεται πριν εμφανιστεί η ανάγκη της κληρονομιάς, όχι μετά, όταν οι σχέσεις είναι ήδη φορτισμένες.
Παράδειγμα: Ενας γονέας έχει δύο παιδιά και τρία ακίνητα. Αν εξηγήσει εγκαίρως πώς θέλει να μοιραστούν, και αν τα ακίνητα είναι τεχνικά τακτοποιημένα, μειώνεται σημαντικά ο κίνδυνος διαφωνίας.
3. Γιατί είναι απαραίτητος ο μηχανικός στην κληρονομιά ενός ακινήτου;
Γιατί πριν συμφωνήσουν οι κληρονόμοι, πριν γίνει αποδοχή, διανομή ή μεταβίβαση, πρέπει να γνωρίζουν την πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Ο τίτλος ιδιοκτησίας δείχνει ποιος έχει δικαίωμα σε ένα ακίνητο, δεν δείχνει όμως πάντα αν το ακίνητο είναι σωστά αποτυπωμένο, τακτοποιημένο και αξιοποιήσιμο. Ο μηχανικός ελέγχει τα τετραγωνικά, την οικοδομική άδεια, τις αυθαίρετες κατασκευές, τη χρήση του ακινήτου, τα όρια, την οικοδομησιμότητα, τις εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο και τους πολεοδομικούς περιορισμούς.
4. Πώς τους βοηθάει;
Τους βοηθάει να γνωρίζουν αν παίρνουν ένα ακίνητο που μπορεί να κατοικηθεί, να πουληθεί, να καλλιεργηθεί ή να αξιοποιηθεί, ή αν παίρνουν ένα ακίνητο που χρειάζεται πρώτα διορθώσεις, τακτοποιήσεις και έξοδα, προκειμένου να είναι αξιοποιήσιμο.
5. Τι μπορεί να γίνει αν δεν προηγηθεί τεχνικός έλεγχος;
Χωρίς τεχνικό έλεγχο, οι κληρονόμοι μπορεί να συμφωνήσουν σε μια διανομή που να φαίνεται δίκαιη στα χαρτιά, αλλά στην πράξη δεν θα είναι. Γι’ αυτό, η παρουσία του μηχανικού δεν είναι τυπική διαδικασία. Είναι απαραίτητη προϋπόθεση για να γνωρίζει ο πολίτης τι πραγματικά κληρονομεί, ποια είναι η αξία του και ποιες δυνατότητες έχει το ακίνητο την επόμενη ημέρα.
6. Τι πρέπει να ελεγχθεί σε ένα διαμέρισμα πριν από τη μεταβίβαση;
Σε ένα διαμέρισμα πρέπει να ελεγχθούν τα τετραγωνικά, η οικοδομική άδεια, η πραγματική διαρρύθμιση, τυχόν κλειστοί ημιυπαίθριοι χώροι, αποθήκες, θέσεις στάθμευσης αποκλειστικές χρήσεις και κοινόχρηστοι χώροι. Συχνά, υπάρχουν διαφορές ανάμεσα στα τετραγωνικά της άδειας, του τίτλου, του Ε9 και της πραγματικής κατάστασης. Αυτές οι διαφορές πρέπει να εντοπιστούν πριν από οποιαδήποτε μεταβίβαση ή συμφωνία μεταξύ κληρονόμων.
Παράδειγμα που περιγράφει την κατάσταση: στον τίτλο αναφέρεται διαμέρισμα 80 τ.μ., στο Ε9 δηλώνονται 92 τ.μ. και στην πράξη το ακίνητο είναι 95 τ.μ. λόγω παλαιών επεμβάσεων.
7. Τι γίνεται με τα οικόπεδα;
Τα οικόπεδα χρειάζονται ιδιαίτερη προσοχή. Πρέπει να εξεταστεί αν είναι εντός ή εκτός σχεδίου, αν είναι άρτια και οικοδομήσιμα, αν έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, αν επηρεάζονται από ρυμοτομία, δασικούς χάρτες, Αρχαιολογία, αιγιαλό ή άλλους περιορισμούς. Δεν είναι πάντα σωστό να χωρίζεται ένα οικόπεδο σε περισσότερα τμήματα. Κι αυτό επειδή μπορεί μετά τη διανομή τα νέα τμήματα να μην είναι οικοδομήσιμα ή να χάσουν μεγάλο μέρος της αξίας τους.
Παράδειγμα: Δύο αδέλφια κληρονομούν οικόπεδο 700 τ.μ. και σκέφτονται να το χωρίσουν στη μέση. Ο μηχανικός όμως διαπιστώνει ότι, αν χωριστεί, κανένα από τα δύο νέα τμήματα δεν θα είναι άρτιο. Σε αυτή την περίπτωση, συμφέρει περισσότερο το ακίνητο να παραμείνει ενιαίο και οι κληρονόμοι να αποζημιώσουν ο ένας τον άλλον.
8. Τι γίνεται με τα χωράφια και τα αγροτεμάχια;
Στα χωράφια το πρόβλημα της πολυδιάσπασης είναι ακόμη μεγαλύτερο. Πολλά αγροτεμάχια έχουν περάσει από γενιά σε γενιά και σήμερα εμφανίζονται με πολλούς ιδιοκτήτες, μικρά ποσοστά και ασαφή όρια. Η διατήρηση ενός αγροτεμαχίου ως ενιαίας ιδιοκτησίας μπορεί να είναι πιο συμφέρουσα από τη διανομή του σε μικρά τμήματα. Ιδίως όταν πρόκειται για παραγωγική γη, ελαιώνες, αμπέλια ή καλλιεργήσιμες εκτάσεις.
Παράδειγμα: Μια οικογένεια έχει 20 στρέμματα ελαιώνα. Αν ο ελαιώνας λόγου χάρη μοιραστεί σε τέσσερα παιδιά, μπορεί κανένα από αυτά να μην ασχοληθεί σοβαρά με την καλλιέργεια. Αν όμως παραμείνει σε εκείνο που είναι αγρότης ή ενδιαφέρεται πραγματικά, οι υπόλοιποι μπορούν να αποζημιωθούν και η γη να συνεχίσει να αποδίδει.
9. Μπορεί να δοθεί ολόκληρο ακίνητο σε έναν κληρονόμο;
Ναι, αυτή είναι μία από τις βασικές πρακτικές κατευθύνσεις του νέου πλαισίου. Το ακίνητο μπορεί να παραμείνει ενιαίο, και οι υπόλοιποι δικαιούχοι να ικανοποιηθούν με χρήματα ή με άλλη περιουσία.
Παράδειγμα: Υπάρχουν ένα διαμέρισμα, ένα μικρό οικόπεδο και ένα χωράφι. Αντί όλα να περάσουν εξ αδιαιρέτου σε τρία παιδιά, μπορεί το ένα παιδί να πάρει το διαμέρισμα, το δεύτερο το οικόπεδο και το τρίτο το χωράφι, με τυχόν οικονομικές εξισώσεις όπου χρειάζεται.
10. Τι αλλάζει για τα ακίνητα με το νέο κληρονομικό δίκαιο που θα εφαρμοστεί από τον ερχόμενο Σεπτέμβριο;
Η σημαντικότερη αλλαγή είναι ότι η νόμιμη μοίρα μετατρέπεται, κατά κανόνα, σε χρηματική αξίωση και όχι απαραίτητα σε ποσοστό ιδιοκτησίας πάνω στο ακίνητο. Πρακτικά, αυτό σημαίνει ότι ένας κληρονόμος που έχει δικαίωμα στη νόμιμη μοίρα μπορεί να αποζημιωθεί οικονομικά, χωρίς να γίνει υποχρεωτικά συνιδιοκτήτης στο σπίτι, στο οικόπεδο ή στο χωράφι.
Παράδειγμα: Μητέρα αφήνει με διαθήκη το διαμέρισμά της στον γιο της, επειδή ζούσε μαζί της και τη φρόντιζε. Η κόρη της μπορεί να έχει δικαίωμα αποζημίωσης, αλλά δεν είναι απαραίτητο να αποκτήσει ποσοστό στο ίδιο διαμέρισμα.
11. Τι επιτυγχάνεται με αυτόν τον τρόπο;
Περιορίζονται οι αναγκαστικές συνιδιοκτησίες. Μέχρι σήμερα, ένα ακίνητο μπορούσε εύκολα να καταλήξει σε δύο, τρεις, πέντε ή και περισσότερους συγγενείς. Οσο περνούν τα χρόνια, οι συνιδιοκτήτες αυξάνονται, το ίδιο και τα προβλήματα μεταξύ τους. Ετσι δημιουργούνται ακίνητα με δέκα ή δεκαπέντε συγκύριους, χωρίς κανείς να μπορεί να αποφασίσει εύκολα για πώληση, ενοικίαση, επισκευή ή αξιοποίηση.
Ενδεικτικό παράδειγμα: Τέσσερα αδέλφια κληρονομούν από 25% ένα παλιό σπίτι. Ο ένας θέλει να το επισκευάσει, ο δεύτερος να το πουλήσει, ο τρίτος δεν ενδιαφέρεται και ο τέταρτος ζει στο εξωτερικό. Το σπίτι μένει κλειστό για χρόνια και σταδιακά χάνει την αξία του.
12. Τι είναι η εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία;
Εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία σημαίνει ότι περισσότεροι άνθρωποι έχουν ποσοστά στο ίδιο ακίνητο, χωρίς να έχει χωριστεί το ακίνητο σε συγκεκριμένα τμήματα. Αν δύο αδέλφια έχουν από 50% σε ένα διαμέρισμα, δεν σημαίνει ότι ο ένας έχει το σαλόνι και ο άλλος τα υπνοδωμάτια. Εχουν και οι δύο ποσοστό σε ολόκληρο το ακίνητο. Αυτό δημιουργεί πρακτικές δυσκολίες, γιατί για πολλές ενέργειες χρειάζεται κοινή απόφαση ή συνεργασία.
13. Ποια προβλήματα δημιουργούνται στα σπίτια;
Ενα ακίνητο μπορεί να έχει ανάγκη επισκευών, να έχει αυθαίρετες κατασκευές, διαφορές στα τετραγωνικά, παλιές άδειες ή εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο. Οταν υπάρχουν πολλοί συνιδιοκτήτες, η τακτοποίηση γίνεται δυσκολότερη. Ποιος θα πληρώσει τον μηχανικό; Ποιος θα συμφωνήσει στην τακτοποίηση; Ποιος θα υπογράψει για πώληση; Ποιος θα αναλάβει τα έξοδα συντήρησης;
Χαρακτηριστικό παράδειγμα: Ενα πατρικό σπίτι έχει αυθαίρετη προσθήκη λουτρού ή αποθήκης στην αυλή. Τα τρία παιδιά που το κληρονόμησαν πρέπει να αποφασίσουν αν θα την τακτοποιήσουν. Ο ένας συμφωνεί, ο άλλος διαφωνεί και ο τρίτος δεν θέλει να πληρώσει. Το ακίνητο δεν μπορεί εύκολα να μεταβιβαστεί ή να αξιοποιηθεί.