Λίγο πριν μπουν οι τελικές υπογραφές, χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων διαπιστώνουν πως οι συναλλαγές έχουν μπλοκάρει (!). Αιτία; Η διαφορά μεταξύ του εμβαδού που αναγράφεται στο συμβόλαιο και του εμβαδού που εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο.
Οι προαναφερόμενες αποκλίσεις αποτελούν σήμερα ένα από τα πιο συνηθισμένα προβλήματα στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Τίθεται έτσι το ερώτημα: πότε μια απόκλιση θεωρείται ανεκτή και πότε απαιτείται διόρθωση;
«ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου -πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή, παρουσιάζουν μέσα από 10+4 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ιδιοκτήτες ακινήτων, προκειμένου να αποφύγουν δυσάρεστες εκπλήξεις.
Τι ισχύει για το ακίνητο μετά την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου;
Μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, το Κτηματολόγιο λειτουργεί ως το επίσημο σύστημα καταγραφής της ακίνητης περιουσίας. Τι σημαίνει αυτό; Σημαίνει πως πριν από κάθε συμβόλαιο, ελέγχεται αν το ακίνητο είναι σωστά καταχωρισμένο ως προς τη θέση, τα όρια, το σχήμα και το εμβαδόν του. Ετσι, στην περίπτωση που το νέο τοπογραφικό δείχνει διαφορετικά τετραγωνικά από αυτά που αναγράφονται στο Κτηματολόγιο, η διαφορά δεν αγνοείται αυτομάτως. Τι γίνεται; Εξετάζεται αν πρόκειται για μικρή και ανεκτή απόκλιση ή για ουσιαστική γεωμετρική διαφορά η οποία απαιτεί διόρθωση.
Ποια είναι η ανεκτή και ποια η μη ανεκτή απόκλιση;
Δεν υπάρχει ένας ενιαίος κανόνας που να λέει ότι μέχρι ένα συγκεκριμένο ποσοστό η απόκλιση είναι πάντα αποδεκτή. Στην πράξη, μικρές αποκλίσεις της τάξης του 2% έως 5% αντιμετωπίζονται συνήθως πιο εύκολα, ιδίως όταν δεν αλλάζουν τα όρια του ακινήτου. Ωστόσο, αυτό δεν αποτελεί απόλυτο δικαίωμα του ιδιοκτήτη, αφού κάθε περίπτωση εξετάζεται με βάση τα πραγματικά δεδομένα της. Σημασία δεν έχει μόνο το ποσοστό, αλλά κυρίως αν η διαφορά επηρεάζει τη γεωμετρία του ακινήτου ή γειτονικές ιδιοκτησίες.
Τελικά ποιος αποφασίζει γι’ αυτό το θέμα;
Εδώ, ουσιαστικό ρόλο παίζει ο προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου, ο οποίος ωστόσο δεν αποφασίζει αυθαίρετα. Εξετάζει την υπόθεση με βάση τις οδηγίες του Κτηματολογίου, τα τεχνικά στοιχεία, το είδος του ακινήτου, την παλαιότητα του τίτλου και την ακρίβεια του τοπογραφικού. Πρακτικά υπάρχει ένα περιθώριο εκτίμησης, γι’ αυτό και παρατηρούνται διαφορές στην αντιμετώπιση παρόμοιων περιπτώσεων από το ένα Κτηματολογικό Γραφείο στο άλλο.
Τι ισχύει για το 10% στα εκτός σχεδίου ακίνητα;
Στα εκτός σχεδίου ακίνητα ακούγεται συχνά ότι υπάρχει ανοχή έως 10%. Ωστόσο, η διατύπωση αυτή χρειάζεται προσοχή, καθώς δεν πρόκειται για γενικό κανόνα νόμου, αλλά για μια πρακτική που έχει διαμορφωθεί στην πράξη.
Η μεγαλύτερη ανοχή εξηγείται από το γεγονός, ότι πολλοί παλιοί τίτλοι περιέγραφαν τα ακίνητα χωρίς ακριβείς μετρήσεις ή συντεταγμένες. Συχνά τα όρια ορίζονταν με φυσικά σημεία, γεγονός που δημιουργεί αποκλίσεις στις σύγχρονες μετρήσεις.
Ετσι, μια απόκλιση έως περίπου 10%, μπορεί σε ορισμένες περιπτώσεις να γίνει δεκτή, εφόσον δεν αλλάζει το σχήμα και δεν επηρεάζεται γειτονική ιδιοκτησία. Αν όμως υπάρχει επικάλυψη ή μετακίνηση ορίου, ακόμη και μικρότερη απόκλιση, τότε, μπορεί να δημιουργήσει σοβαρό πρόβλημα.
Πώς υπολογίζεται η απόκλιση;
Η απόκλιση υπολογίζεται με βάση τον εξής τύπο: εμβαδόν Κτηματολογίου μείον εμβαδόν τοπογραφικού διά εμβαδόν Κτηματολογίου επί 100. Ενα παράδειγμα: εάν στο Κτηματολόγιο γράφεται πως το εμβαδόν είναι 10.000 τετραγωνικά μέτρα και το τοπογραφικό πως είναι 9.200 τετραγωνικά μέτρα, τότε η απόκλιση είναι 8%.
Προσοχή: ο προαναφερόμενος τύπος δείχνει μόνο το μέγεθος της απόκλισης και όχι αν η απόκλιση είναι αποδεκτή. Η αποδοχή εξαρτάται από τα όρια, τη θέση και τη συνολική γεωμετρία του ακινήτου.
Γιατί δεν ισχύει πλέον το «συν/πλην» της ανάρτησης;
Κατά τη φάση της ανάρτησης, ο ιδιοκτήτης μπορούσε να δει τη διαφορά μεταξύ τίτλου και κτηματογράφησης, ώστε να ελέγξει τα στοιχεία. Αυτό λειτουργούσε ως εργαλείο εντοπισμού λαθών. Στο λειτουργούν Κτηματολόγιο, όμως, αυτός ο μηχανισμός δεν υπάρχει. Το κτηματολογικό εμβαδόν θεωρείται επίσημο και κάθε απόκλιση εξετάζεται ξεχωριστά.
Πότε «περνάει» μια απόκλιση χωρίς διόρθωση;
Μια απόκλιση «περνά» πιο εύκολα όταν είναι μικρή και δεν μεταβάλλει τα όρια. Αν το σχήμα παραμένει ίδιο και δεν υπάρχει επικάλυψη, η υπόθεση προχωρά. Στην πράξη, αποκλίσεις έως 5% θεωρούνται συνήθως διαχειρίσιμες, αν και κάθε περίπτωση εξετάζεται με βάση τα πραγματικά δεδομένα.
Πότε μπλοκάρει το συμβόλαιο;
Το συμβόλαιο μπλοκάρει όταν η απόκλιση είναι μεγάλη ή όταν αλλάζει η γεωμετρία. Κι αν μετακινούνται τα όρια ή υπάρχει επικάλυψη με γειτονικό ακίνητο, τότε απαιτείται διόρθωση. Με απλά λόγια, το Κτηματολόγιο δείχνει ανοχή στα τετραγωνικά, αλλά όχι στα όρια.
Α. Παράδειγμα που αφορά ακίνητο σε εκτός σχεδίου περιοχή: 1.000 τ.μ. στο Κτηματολόγιο και 1.420 τ.μ. στο τοπογραφικό
Στην περίπτωση αυτή, η απόκλιση είναι 42%. Πρόκειται για πολύ μεγάλη διαφορά, καθώς το τοπογραφικό εμφανίζει 420 τ.μ. περισσότερα από το Κτηματολόγιο. Ακόμη και σε εκτός σχεδίου ακίνητο, μια τέτοια διαφορά δύσκολα μπορεί να θεωρηθεί απλή ανοχή.
Πρακτικά, θα πρέπει να ελεγχθεί αν το Κτηματολόγιο αποτύπωσε λάθος το ακίνητο, αν υπάρχει επικάλυψη με γειτονική ιδιοκτησία ή αν ο τίτλος καλύπτει πράγματι τη μεγαλύτερη έκταση. Σε μια τέτοια περίπτωση, πριν από οποιαδήποτε μεταβίβαση, απαιτείται έλεγχος από μηχανικό και πιθανότατα διαδικασία διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων.
(Β) Παράδειγμα που αφορά ακίνητο σε εντός σχεδίου: 500 τ.μ. στο Κτηματολόγιο και 560 τ.μ. στο τοπογραφικό
Εδώ, η απόκλιση είναι 12%. Αν και αριθμητικά φαίνεται μικρότερη από το προαναφερόμενο παράδειγμα, για εντός σχεδίου ακίνητο θεωρείται σοβαρή. Κι ο λόγος είναι ότι τα εντός σχεδίου ακίνητα συνδέονται με ρυμοτομικές γραμμές, οικοδομικά τετράγωνα, συντελεστή δόμησης και δικαιώματα αξιοποίησης. Επομένως, μια διαφορά 60 τ.μ. μπορεί να επηρεάζει ουσιαστικά την αξία και τη δυνατότητα δόμησης του οικοπέδου.
Σημείωση: στις περισσότερες περιπτώσεις, μια τέτοια απόκλιση δεν περνά εύκολα χωρίς διόρθωση, εκτός αν αποδειχθεί ότι δεν αλλάζουν καθόλου τα όρια και ότι πρόκειται μόνο για παλαιότερη λανθασμένη μέτρηση.
Και γιατί δεν υπερισχύει το συμβόλαιο;
Μετά την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης, το Κτηματολόγιο δημιουργεί τεκμήριο ορθότητας. Τα στοιχεία του θεωρούνται σωστά μέχρι να αποδειχθεί το αντίθετο. Ετσι, το συμβόλαιο εξακολουθεί να έχει σημασία, αλλά δεν αρκεί από μόνο του για να αλλάξει την εγγραφή.
Μπορεί ο ιδιοκτήτης να στραφεί κατά του Κτηματολογίου;
Θεωρητικά υπάρχει αυτή η δυνατότητα, αλλά στην πράξη είναι δύσκολο να θεμελιωθεί ευθύνη του Κτηματολογίου μόνο επειδή ο ιδιοκτήτης καλείται σήμερα να πληρώσει για τη διόρθωση. Το σύστημα βασίζεται στην εξής αρχή: ο ιδιοκτήτης δήλωσε το ακίνητο, είχε δυνατότητα ελέγχου στην ανάρτηση και μπορεί να ζητήσει διόρθωση εφόσον διαπιστώσει λάθος.
Πότε συμφέρει να μη γίνει διόρθωση;
Δεν συμφέρει αν η απόκλιση είναι μικρή και δεν επηρεάζει την αξία ή τη χρήση του ακινήτου. Σε αυτήν την περίπτωση μπορεί να προχωρήσει η μεταβίβαση χωρίς αλλαγές.
Τι γίνεται, στην περίπτωση που εμφανιστεί γείτονας μετά την πώληση;
Το κρίσιμο σημείο είναι αν υπάρχει πραγματική επικάλυψη. Αν υπάρχει, τότε μπορεί να προκύψει διαφορά με ό,τι αυτό συνεπάγεται. Γι’ αυτό, πριν από την πώληση είναι κρίσιμο να υπάρχει τεχνικός έλεγχος και σαφής ενημέρωση του αγοραστή.
Τι είναι η γεωμετρική μεταβολή;
Είναι κάθε αλλαγή στο σχήμα, στα όρια, στη θέση ή στο εμβαδόν του ακινήτου στον χάρτη. Δεν αφορά τον ιδιοκτήτη, αλλά το ίδιο το ακίνητο.
Από ποιον συντάσσεται η γεωμετρική μεταβολή;
Συντάσσεται από διπλωματούχο τοπογράφο ή πολιτικό μηχανικό, ο οποίος αποτυπώνει την πραγματική κατάσταση, τη συγκρίνει με το Κτηματολόγιο και συντάσσει το τοπογραφικό διάγραμμα. Σε σύνθετες περιπτώσεις, μπορεί να χρειαστεί συναίνεση γειτόνων ή και νομική διαδικασία.