Αγορά κατοικίας στην Ελλάδα: Η εικόνα που καταγράφεται το 2025 αποκαλύπτει μια αγορά με έντονη ζήτηση αλλά περιορισμένη προσφορά νεόδμητων ακινήτων. Σύμφωνα με στοιχεία της REMAX Ελλάς, σχεδόν τρεις στις τέσσερις κατοικίες που αγοράστηκαν ήταν ηλικίας άνω των είκοσι ετών. Η ανεπάρκεια νέας οικοδομικής δραστηριότητας ωθεί μεγάλο αριθμό αγοραστών σε παλαιότερα ακίνητα, δημιουργώντας νέα δεδομένα για την αξία, τη χρηματοδότηση και την ενεργειακή απόδοση των ακινήτων.
Οι κατοικίες κυριαρχούν στις συναλλαγές
Όπως προκύπτει από την έρευνα της REMAX Ελλάς, το 74,8% των αγοραπωλησιών το 2025 αφορούσε κατοικίες. Τα οικόπεδα αντιπροσώπευαν το 14,3%, τα αγροτεμάχια το 5,8% και τα επαγγελματικά ακίνητα το 5,1%. Η κατοικία παραμένει η βασική επιλογή των αγοραστών, ωστόσο η ηλικία των ακινήτων δείχνει τη μεγάλη ανισορροπία στην αγορά.
Το 75,6% των κατοικιών που πωλήθηκαν ήταν άνω των 20 ετών, ενώ τα νεόδμητα έως πέντε ετών μόλις το 12,3%. Η περιορισμένη κατασκευή νέων κατοικιών έχει δημιουργήσει σημαντικό κενό μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Έτσι, οι αγοραστές στρέφονται σε παλαιότερα ακίνητα, ενώ τα λίγα διαθέσιμα νεόδμητα εξακολουθούν να προσελκύουν ενδιαφέρον λόγω των σύγχρονων προδιαγραφών τους και της υψηλής ενεργειακής απόδοσης.
Η εικόνα στα μεγάλα αστικά κέντρα
Η τάση αυτή είναι ακόμη πιο έντονη στην Αττική, όπου το 85,3% των συναλλαγών αφορούσε κατοικίες. Τα επαγγελματικά ακίνητα και τα οικόπεδα κατέλαβαν από 7,2%, ενώ τα αγροτεμάχια μόλις 0,3%. Στην περιοχή, το 86,2% των κατοικιών που πωλήθηκαν ήταν άνω των 20 ετών και μόλις το 3,3% νεόδμητα.
Παρόμοια εικόνα παρουσιάζει και η Θεσσαλονίκη, με τις κατοικίες να αποτελούν το 87,4% των συναλλαγών και το 87% αυτών να είναι ηλικίας άνω των 20 ετών. Αντίθετα, στην υπόλοιπη Ελλάδα, τα νεόδμητα έως πέντε ετών φθάνουν το 17,9%, ποσοστό αισθητά υψηλότερο από τα μεγάλα αστικά κέντρα.
Η αγορά κατοικίας απαιτεί περισσότερη γνώση
Η πολυπλοκότητα της αγοράς αποτυπώνεται και στο βιβλίο «Αγοράζω Σπίτι» των Στράτου Παραδιά (προέδρου ΠΟΜΙΔΑ) και Ηλία Παπαγεωργιάδη (επενδυτή-αναλυτή ακινήτων), που κυκλοφορεί από τις Εκδόσεις Καστανιώτη. Στον πρόλογο, ο διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος, Γιάννης Στουρνάρας, επισημαίνει ότι η απόφαση απόκτησης κατοικίας απαιτεί γνώση, προγραμματισμό και υπευθυνότητα.
Οι συγγραφείς τονίζουν τη σημασία της σωστής τοποθεσίας, του κατάλληλου μεγέθους και της αξιολόγησης της παλαιότητας, της ανακαίνισης και της ενεργειακής αναβάθμισης. Υπογραμμίζουν ότι η ενεργειακή κατάσταση ενός ακινήτου θα έχει ολοένα και μεγαλύτερη σημασία, ενώ η επιλογή ορόφου, οι βοηθητικοί χώροι και η λειτουργία της πολυκατοικίας συνθέτουν παράγοντες που επηρεάζουν καθοριστικά την τελική απόφαση.
Η ενεργειακή αναβάθμιση στο επίκεντρο
Η ενεργειακή απόδοση εξελίσσεται σε κρίσιμο παράγοντα για την επόμενη δεκαετία. Όπως αναφέρεται στο βιβλίο, η μόνωση, ο τρόπος θέρμανσης, ο ηλιακός θερμοσίφωνας και ο φωτισμός καθορίζουν την ενεργειακή κατάταξη ενός ακινήτου. Η έγκαιρη αναβάθμιση θεωρείται πιο συμφέρουσα από μια καθυστερημένη παρέμβαση, ειδικά με δεδομένο ότι πάνω από τα τρία τέταρτα των κατοικιών στην Ελλάδα είναι άνω των 20 ετών, σύμφωνα με τη REMAX Ελλάς.
Η τιμή καθορίζει τον χρόνο πώλησης
Η τιμή ενός ακινήτου επηρεάζει καθοριστικά τη διάρκεια μιας αγοραπωλησίας. Όπως ανέφερε ο COO της Uniko, Γιώργος Γκιώκας, σε πρόσφατη εκδήλωση, υπάρχει έλλειμμα προσφοράς σε μικρά και προσιτά ακίνητα και αυξημένη προσφορά σε μεγαλύτερα και ακριβότερα. Τα ακίνητα κάτω των 100.000 ευρώ πωλούνται ταχύτερα, ενώ όσο αυξάνεται η ζητούμενη τιμή, αυξάνεται και ο χρόνος ολοκλήρωσης της συναλλαγής.
Η διαπραγμάτευση οδηγεί σε μειώσεις τιμών περίπου 9% σε περιοχές χαμηλότερων αξιών και έως 14% σε περιοχές υψηλότερων. Ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης σημείωσε ότι οι υπερβολικές απαιτήσεις ορισμένων πωλητών οδηγούν συχνά τα ακίνητα σε μακρά παραμονή στην αγορά, καθώς οι αγοραστές απομακρύνονται όταν οι τιμές δεν συμβαδίζουν με τα δεδομένα της αγοράς.
Οι επενδυτές ζητούν διαφάνεια και προβλεψιμότητα
Η ανάγκη για ασφάλεια και σαφήνεια χαρακτηρίζει πλέον και τους επενδυτές. Ο διευθύνων σύμβουλος της ΕΠΙΚΥΚΛΟΣ, Ιωσήφ Αραμπατζής, δήλωσε στο ΑΠΕ/ΜΠΕ ότι οι επενδυτές αναζητούν ξεκάθαρη εικόνα κόστους, χρονοδιαγράμματος και τεχνικών παραμέτρων από την αρχή. Η έννοια του «value partner», δηλαδή ενός συνεργάτη που συμμετέχει ενεργά στον σχεδιασμό και την υλοποίηση, αποκτά ολοένα μεγαλύτερη σημασία.
Η τεχνική γνώση, η διαφάνεια και η συνέπεια αποτελούν προϋποθέσεις για τη μείωση του επενδυτικού ρίσκου. Η χρήση ψηφιακών εργαλείων και οργανωμένων διαδικασιών ενισχύει την αποτελεσματικότητα και την εμπιστοσύνη στα επενδυτικά έργα.
Τα διατηρητέα κτίρια μπροστά σε νέα πρόκληση
Σύμφωνα με στοιχεία που παρουσιάστηκαν σε ημερίδα του Πανελλήνιου Συλλόγου Ιδιοκτητών Διατηρητέων Κτηρίων και Μνημείων, περίπου 25.000 κτίρια στη χώρα έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα. Πολλά από αυτά παραμένουν εγκαταλελειμμένα ή χρειάζονται αποκατάσταση. Η πρόεδρος του Συλλόγου, Γιώτα Βρεττάκου-Μιχαλοπούλου, τόνισε στο ΑΠΕ-ΜΠΕ την ανάγκη δημιουργίας λειτουργικού πλαισίου στήριξης των ιδιοκτητών.
Μεταξύ των αιτημάτων περιλαμβάνονται η απλοποίηση αδειοδοτήσεων, τα φορολογικά κίνητρα και η ευελιξία στις χρήσεις. Χωρίς λειτουργική επανάχρηση και ουσιαστική στήριξη, πολλά διατηρητέα κινδυνεύουν να οδηγηθούν σε περαιτέρω φθορά. Αντίθετα, η αξιοποίησή τους ως κατοικιών ή πολιτιστικών χώρων μπορεί να τους προσδώσει νέα κοινωνική και οικονομική αξία.
Συνολικά, τα στοιχεία δείχνουν ότι οι κατοικίες εξακολουθούν να κυριαρχούν στις συναλλαγές, με τα παλαιότερα ακίνητα να αποτελούν τη ραχοκοκαλιά της αγοράς. Η ενεργειακή αναβάθμιση, η ανάγκη για νέα κτίρια, η σωστή τιμολόγηση, η επενδυτική διαφάνεια και η αξιοποίηση των διατηρητέων αναδεικνύονται σε καθοριστικούς άξονες για το μέλλον της ελληνικής αγοράς ακινήτων.