Με τις τιμές των κατοικιών να ανεβαίνουν, τα ενοίκια να πιέζουν όλο και περισσότερο τους οικογενειακούς προϋπολογισμούς και την προσφορά προσιτής στέγης να παραμένει περιορισμένη, η κυβέρνηση ξανανοίγει τον φάκελο «ακίνητα».
Στο οικονομικό επιτελείο στήνεται το παζλ των παρεμβάσεων που θα φτάσουν στη ΔΕΘ, με στόχο την αύξηση της προσφοράς κατοικιών και την αξιοποίηση των χιλιάδων ακινήτων που παραμένουν κλειστά.
Στο τραπέζι του οικονομικού επιτελείου βρίσκονται παρατάσεις φορολογικών μέτρων και κινήτρων που λήγουν στο τέλος του 2026, καθώς και ένα νέο πρόγραμμα «Σπίτι μου» μέσω της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας, ενώ την ίδια ώρα έρχονται αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ και νέες υποχρεώσεις για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές ακινήτων. Παράλληλα, ψηφισμένες αλλαγές στη φορολογία των ακινήτων παίρνουν σειρά εφαρμογής από το 2027.
Οι 10 αλλαγές
Οι παρεμβάσεις που έρχονται στον χάρτη των ακινήτων προβλέπουν:
Τέλος τα μετρητά στα ενοίκια. Ο χρόνος μετρά αντίστροφα για την υποχρεωτική πληρωμή των ενοικίων μέσω του τραπεζικού συστήματος. Από την 1η Οκτωβρίου 2026, κάθε πληρωμή ενοικίου που πραγματοποιείται εκτός τραπεζών θα συνεπάγεται σημαντικές απώλειες τόσο για τους ενοικιαστές όσο και για τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Οι ενοικιαστές που θα εξακολουθήσουν να πληρώνουν το ενοίκιο με μετρητά θα χάνουν την επιστροφή του ενός ενοικίου τον χρόνο, καθώς και κάθε στεγαστική ενίσχυση ή επίδομα που συνδέεται με τη μίσθωση κατοικίας. Από την πλευρά τους, οι ιδιοκτήτες που θα συνεχίσουν να εισπράττουν τα μισθώματα «στο χέρι» θα στερούνται την έκπτωση 5% επί του εισοδήματος από ενοίκια, γεγονός που θα οδηγεί σε υψηλότερη φορολογική επιβάρυνση.
Αναστολή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές. Το μέτρο συγκεντρώνει τις περισσότερες πιθανότητες να παραταθεί για ακόμη έναν χρόνο. Η αναστολή της επιβολής ΦΠΑ 24% στις πωλήσεις νεόδμητων κατοικιών θεωρείται ιδιαίτερα σημαντική για τη διατήρηση της οικοδομικής δραστηριότητας και την ενίσχυση της προσφοράς νέων κατοικιών. Η επαναφορά του ΦΠΑ θα αύξανε το κόστος των νεόδμητων ακινήτων σε μια περίοδο κατά την οποία οι τιμές βρίσκονται ήδη σε υψηλά επίπεδα. Με το ισχύον καθεστώς, οι αγοραστές καταβάλλουν φόρο μεταβίβασης 3%, γεγονός που περιορίζει σημαντικά το συνολικό κόστος απόκτησης ενός ακινήτου.
Στον «πάγο» και ο φόρος υπεραξίας 15%. Παράταση αναμένεται και για την αναστολή του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Πρόκειται για έναν φόρο που έχει θεσπιστεί αλλά δεν εφαρμόστηκε ποτέ στην πράξη, καθώς εκτιμάται ότι η ενεργοποίησή του θα λειτουργούσε αποτρεπτικά στις αγοραπωλησίες. Μάλιστα, στο τραπέζι έχει πέσει και το σενάριο της οριστικής κατάργησής του, ώστε να κλείσει μια εκκρεμότητα που διατηρείται επί σειρά ετών.
«Φρένο» σε νέα Airbnb. Η αναστολή νέων εγγραφών στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής στις περιοχές όπου ισχύουν περιορισμοί φαίνεται ότι θα επεκταθεί και το 2027, ενώ εξετάζεται η προσθήκη και άλλων περιοχών όπου η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει περιορίσει τη διαθεσιμότητα κατοικιών και έχει ασκήσει ανοδικές πιέσεις στα ενοίκια.
Αφορολόγητα ενοίκια. Εξετάζεται η επέκταση του μέτρου της τριετούς φοροαπαλλαγής για όσους διαθέτουν στην αγορά κλειστά ακίνητα ή μετατρέπουν κατοικίες από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση. Η προθεσμία που έχουν οι ιδιοκτήτες για να ενοικιάσουν κλειστές κατοικίες ή να μετατρέψουν βραχυχρόνιες μισθώσεις σε μακροχρόνιες, προκειμένου να εξασφαλίσουν πλήρη απαλλαγή από τον φόρο για τα εισοδήματα που θα αποκτήσουν από τις συγκεκριμένες κατοικίες για μία τριετία, λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2026. Η φοροαπαλλαγή ισχύει για κατοικίες που ήταν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια, καθώς και για κατοικίες που διατίθεντο στη βραχυχρόνια μίσθωση, επιφάνειας έως 120 τ.μ. Αν ο ενοικιαστής έχει περισσότερα από δύο τέκνα, για κάθε επιπλέον τέκνο το όριο αυξάνεται κατά 20 τ.μ. Η ΠΟΜΙΔΑ έχει ζητήσει διεύρυνση των προϋποθέσεων, ώστε το κίνητρο να μπορεί να ενεργοποιήσει μεγαλύτερο αριθμό κατοικιών και να μη συνδέεται τόσο αυστηρά με το διάστημα κατά το οποίο ένα ακίνητο παρέμενε κλειστό.
Το «κλειδί» των κενών
Τη σημασία της επιστροφής των κλειστών κατοικιών στην αγορά αναδεικνύει και πρόσφατη ειδική μελέτη του Γραφείου Προϋπολογισμού του Κράτους στη Βουλή για το στεγαστικό πρόβλημα. Μεταξύ άλλων, προτείνει την παροχή φορολογικών κινήτρων για μακροχρόνιες μισθώσεις, τη στήριξη ανακαινίσεων υπό την προϋπόθεση επανένταξης των ακινήτων στη μακροχρόνια αγορά, τη στοχευμένη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε περιοχές υψηλής στεγαστικής πίεσης, καθώς και συμπληρωματικές δημόσιες επενδύσεις σε κοινωνική και προσιτή κατοικία. Σύμφωνα με τη μελέτη, σε ένα σενάριο σταδιακής επιστροφής των κενών κατοικιών στην αγορά, σε ορίζοντα εξαετίας, ώστε το ποσοστό τους να υποχωρήσει στα χαμηλότερα επίπεδα που είχαν καταγραφεί το 2001, οι πραγματικές τιμές των ακινήτων θα μπορούσαν να μειωθούν κατά περίπου 15,5% έως 24,6%.
Φορομπόνους για ανακαίνιση ακινήτων. Στο τραπέζι για παράταση βρίσκεται και το φορολογικό μπόνους για τις ανακαινίσεις, το οποίο προσφέρει έκπτωση φόρου έως 16.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας. Το μέτρο εκπνέει κανονικά στο τέλος του 2026.
«Κούρεμα» φόρου στα εισοδήματα από ενοίκια. Με την υποβολή των φορολογικών δηλώσεων το 2027, οι φορολογούμενοι που δηλώνουν εισοδήματα από ενοίκια άνω των 12.000 ευρώ τον χρόνο θα διαπιστώσουν μείωση της φορολογικής τους επιβάρυνσης λόγω της εφαρμογής της νέας φορολογικής κλίμακας. Οφελος θα έχουν περισσότεροι από 160.000 φορολογούμενοι.
Νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης. Ενας νέος φόρος έρχεται για τους ιδιοκτήτες ακινήτων από την 1η Ιανουαρίου 2027. Πρόκειται για το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ), το οποίο θα αντικαταστήσει το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) και τον Φόρο Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων (ΦΗΧ), που καταργούνται στο τέλος του 2026. Η εφαρμογή του Τέλους Τοπικής Ανάπτυξης αναμένεται να φέρει μεγαλύτερες επιβαρύνσεις για νεόδμητα ακίνητα μεγάλης επιφάνειας που βρίσκονται σε περιοχές με υψηλές αντικειμενικές αξίες και, αντίθετα, ελαφρύνσεις για παλαιότερα ακίνητα σε περιοχές με χαμηλές ή μεσαίες αντικειμενικές αξίες. Τα τελικά ποσά του Τέλους Τοπικής Ανάπτυξης, τα οποία θα εισπράττονται μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος, θα καθοριστούν με βάση τον συντελεστή που θα επιλέξει κάθε δήμος, ο οποίος θα κυμαίνεται από 0,3‰ έως 0,7‰.
ΕΝΦΙΑ. Το 2027 ο φόρος καταργείται πλήρως για τις κύριες κατοικίες που βρίσκονται σε περίπου 12.700 μικρούς οικισμούς σε όλη τη χώρα, εφόσον η αξία τους δεν ξεπερνά τις 400.000 ευρώ. Επίσης, από το επόμενο έτος, για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ θα λαμβάνεται υπόψη και η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, ώστε ο φόρος να υπολογίζεται με βάση την πραγματική επιφάνεια των κτισμάτων. Σήμερα, για τον προσδιορισμό του ΕΝΦΙΑ λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία του Κτηματολογίου, του τίτλου κτήσης ή της οικοδομικής άδειας. Εάν η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου είναι μεγαλύτερη από αυτή που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο κτήσης ή στην οικοδομική άδεια ή έχει αλλάξει η χρήση του ακινήτου, τότε ο φόρος υπολογίζεται με βάση την πραγματική επιφάνεια και την πραγματική χρήση. Ειδικά για τα κτίσματα για τα οποία έχει εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, εφόσον η πραγματική επιφάνεια είναι μικρότερη από εκείνη που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο κτήσης ή στην οικοδομική άδεια, θα λαμβάνεται υπόψη η επιφάνεια που προκύπτει από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων. Με την ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ, οι φορολογούμενοι θα κληθούν να ελέγξουν την εικόνα των ακινήτων τους, να προχωρήσουν στις απαραίτητες διορθώσεις και να δηλώσουν την πραγματική χρήση τους. Θα πρέπει να επιλέξουν ανάμεσα σε περισσότερες από 60 διαφορετικές κατηγορίες χρήσης, δηλώνοντας εάν πρόκειται για ιδιοκατοίκηση, μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση, δωρεάν παραχώρηση, επαγγελματική εγκατάσταση, καλλιεργούμενη αγροτική έκταση ή οποιαδήποτε άλλη χρήση προβλέπεται από το σύστημα.
Με την εφαρμογή του ΜΙΔΑ, οι νέες δηλώσεις μίσθωσης και οι δηλώσεις λύσης μίσθωσης δεν θα υποβάλλονται πλέον στη σημερινή εφαρμογή της ΑΑΔΕ, αλλά απευθείας στο νέο Μητρώο. Επιπλέον, κάθε ιδιοκτήτης εκμισθωμένου ακινήτου θα κληθεί να δηλώσει τον τραπεζικό λογαριασμό (IBAN) στον οποίο θα καταβάλλεται το ενοίκιο από τον μισθωτή, ενισχύοντας την ηλεκτρονική παρακολούθηση των συναλλαγών που σχετίζονται με τις μισθώσεις.